С начала 2018 года областным правительством были утверждены новые градостроительные нормативы для Ленинградской области—уменьшена максимально допустимая плотность застройки, снижена ее предельная высота, увеличен норматив обеспеченности новостроек машиноместами.
Эксперты рынка считают данные инновации осознанным шагом к грамотному развитию строительного комплекса. Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»: «Нововведения преследуют цель повысить комфортность и экологичность проживания в Ленинградской области. Ключевые технологии построения достойного образа жизни в новом квартале — это возведение мало- и среднеэтажных домов, наличие просторных зеленых общественных зон, закрытость двора от сквозного проезда машин и, конечно, безопасность всей территории. Новые градостроительные нормы узаконивают те принципы, которым мы следуем с 2010 года».
Градостроительными нормативами определена максимальная плотность застройки — 6000 кв. м на гектар (для городских поселений). Этажность кварталов должна ограничиваться 12 этажами в городских поселениях и 9 этажами — в сельских. Комитетом по градостроительству Ленобласти также определено минимальное соотношение количества жителей дома и возможных машиномест: количество машиномест 500 на 1000 жителей, что при нормативе жилобеспеченности в 28 кв.м. на человека и средней площади квартир 45 кв.м. делает этот норматив равным 0,8 машиномест на квартиру. Все застройщики, желающие работать на территории Ленобласти, с этого момента будут обязаны следовать новым требованиям.
Новые градостроительные нормы имеют и обратную сторону медали. Введение данных норм увеличит себестоимость строительства и снизит доходность девелоперских проектов в Ленинградской области. Эксперты предполагают, что объем платежеспособного спроса не будет увеличиваться, и существенного роста цен ожидать не приходится. И тут возможны два пути развития: либо часть застройщиков-девелоперов будет отказываться от вхождения в новые проекты в Ленобласти, либо по максимуму пытаться удешевить сами объекты. Что может привести к снижению качества жилья.
С учетом того, что цикл реализации проектов в жилье составляет 3-4 года, компаниям, запустившим проекты по новым нормативам, придется конкурировать с соседями, которые запустили свои проекты ранее и строят по старым. Экономика проектов будет разная, новый проект будет неконкурентным. И эта ситуация может продлиться несколько лет, тем самым — снижая общий эффект от данных изменений. Возможно, стоит предложить меры поддержки для компаний, которые будет реализовывать проекты по новым нормативам, например, в части расходов на инфраструктуру, сети или на социальную инфраструктуру, что позволит выровнять рыночные позиции проектов.
На сегодняшний день ГК «Ленстройтрест» реализует три крупных проекта общей площадью почти 100 га: два объекта в Ленинградской области — «Янила Кантри» (Янино) и «IQ Гатчина» (г. Гатчина), и один городской объект – «Юттери» (г. Колпино). Нормы проектирования, много лет назад положенные в основу философии бизнеса ГК «Ленстройтрест», отражают миссию компании — создание полноценной жилой среды как необходимого условия для обеспечения достойного образа жизни. Подобных принципов, по мнению эксперта, должны придерживаться застройщики не только Ленобласти: «Несмотря на то, что нормы распространяются на новостройки Ленинградской области, мы считаем, — говорит Денис Заседателев, — что данной тенденции следует придерживаться и застройщикам, возводящим дома на периферии города».
Во всех трех объектах «Ленстройтреста» отсутствует высотное домостроение. В голландском квартале «Янила Кантри» этажность домов варьируется от 5 до 9 этажей, с редкими доминантами в 12. В шведском квартале «IQ Гатчина» этажность корпусов от 6 до 11. В финском городке «Юттери» все дома четырехэтажные, с пятым мансардным.
Если говорить о площади земельного участка, застраиваемого жилыми домами, в процентном соотношении,— в «Янила Кантри» этот процент составляет 40% от общей площади земельного участка, в «IQ Гатчина» —54%, в «Юттери» — 26,7%.
Еще одним немаловажным принципом философии компании является стремление обеспечить максимально возможное количество квартир машиноместами, и в идеале приблизиться к соотношению 1:1.
Площадь озелененной территории во всех проекта превышает или равна площади застраиваемой. Парковая зона в «Янила Кантри», предусмотренная проектом планировки, займет 31,4% от площади всей территории— и это не считая дворов и площадок для спорта и отдыха (еще 6,6%). В «IQ Гатчина» озеленение свободной от застройки территории занимает 40%, в «Юттери» — 30%. Если рассмотреть те же показатели в пересчете кв.м на душу населения, «Янила Кантри» покажет 14.8 кв. м на человека, «IQ Гатчина» (пока не построена 2-я очередь) — 5.7 кв. м на человека, «Юттери» — 12,1 кв. м на человека.
Современный застройщик, думающий о своей репутации, давно вышел за границы традиционного возведения жилых домов. Продумывать, как люди будут жить после заселения, комфортна ли для них логистика передвижения по кварталу, достаточна ли инфраструктура, смогут ли они отдыхать и заниматься спортом прямо во дворе и многое другое — эти задачи «Ленстройтрест» поставил перед собой уже давно, определив основной принцип собственной градостроительной философии «ЖИВИ» — «важно, где жить, но еще важнее — как».
