Этим летом произошло два знаковых события на российском рынке недвижимости, благодаря которым покупка жилья в новостройках стала проще и выгоднее. Первым событием стало вступление в силу изменений ФЗ-214 с 1 июня 2019 г, согласно которым ужесточились требования к застройщикам, а также появилось правило заключать ДДУ на квартиры в новых проектах на основе эскроу-счетов — об этом мы подробно рассказали в предыдущей статье. Вторым событием стало снижение ключевой ставки Центральным банком РФ на 25 базисных пунктов до 7.25%.
Курс на снижение ставок был объявлен еще в феврале 2019 года в Послании Президента Федеральному Собранию, в котором были озвучены меры по поддержке семей. На тот момент глава «ВТБ» Андрей Костин высказался о том, что снижение ипотечных ставок до 9%, а далее и до 8%, возможно только если уровень инфляции снизится до 3-4%.
В 2018 году из-за наложения санкций, рубль подешевел относительно иностранной валюты на 13%, начал год с 57.2 рублей за доллар, а завершил с 66.3 рублями — все это в течение следующего 2019 года сказывалось на ценообразовании, пока к началу лета ситуация не “потеплела”. На сегодняшний день, как сообщает Центральный Банк РФ, ввиду замедления темпов инфляции и подорожания рубля, приняли решение о снижении ставок, несмотря на то, что ситуация в мире все еще нестабильна и сохраняются определенные риски. Тем не менее, финансовые аналитики предсказывают к началу 2020 года возврат уровня инфляции к 4%. Есть вероятность, что процентные ставки будут снижены снова, но это станет известно только 6 сентября 2019 года на очередном заседании Совета директоров Центробанка. Самый низкий процент на сегодня предлагает «Сбербанк» — от 7.6%, чуть выше «Россельхозбанк», «ВТБ» и банк «Открытие» — от 9.2%, «Альфа-банк» — от 9.39% и др.
Что станет с рынком недвижимости
В связи с вступлением в силу изменениями в ФЗ-214 многие интернет-издания и аналитики предрекали резкий рост цен на недвижимость, ввиду того, что застройщику каким-то образом придется компенсировать финансовые издержки при сотрудничестве с банками. В Москве продажи квартир в июне 2019 г. действительно стремительно возросли на 54% по сравнению с предыдущим месяцем, но это скорее было связано с тем, что те застройщики, которые не смогли вписаться в новые критерии ФЗ-214 и заключить 10% ДДУ, стали скупать жилье сами у себя, планируя впоследствии продавать их по договору переуступки. По данным Росреестра, 50% заключенных ДДУ были заключены с юридическими лицами. В Москве рынок нежилой недвижимости в июне (2 784 ДДУ) и вовсе побил рекорд за 10 лет по количеству заключенных договоров долевого участия в этот же период — на 52% больше, чем в мае (1 836 ДДУ). Что касается Санкт-Петербурга, то здесь по итогам I квартала количество зарегистрированных ДДУ увеличилось на 32%, в сравнении с аналогичным периодом 2018 года (с 15 760 до 21 103 договоров).
По данным статистики Росреестра, к апрелю в Москве вырос спрос на ипотеку до максимальной отметки в 22%: зарегистрировали 8 тысяч договоров, после чего цифра снизилась до 7 тысяч и осталась такой на следующие два месяца. По Санкт-Петербургу количество ипотечных кредитов увеличилось лишь на 3.5% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов отметил, что опыт прошлых лет показывает прямую корреляцию между снижением ипотечных ставок и ростом спроса на жилье в новостройках и “вторичке”, поэтому о стагнации говорить рано, а в ближайшем будущем следует ожидать оживления рынка недвижимости. Вероятно, на пике обострения геополитической ситуации в мире, банки вынуждены были немного ужесточить свою политику. В начале 2019 года произошло повышение НДС до 20%, ввиду чего произошло подорожание продуктов в марте-апреле. Все эти события так или иначе отразились на покупательской способности населения, в том числе и на спросе на покупку жилья.
К началу лета удалось сдержать рост цен. В сфере недвижимости, ввиду пересмотра системы взаимодействия между застройщиком и покупателем, при которой покупатель получает дополнительные права и становится более защищен от потери денег, а также на фоне уменьшения ставок по ипотеке, можно предположить, что спрос на недвижимость будет расти.
У кого ставки на ипотеку уже снизились
С середины августа некоторые застройщики уже объявили о понижении процентных ставок на покупку квартир в новостройках. Так, например, застройщик «ЦДС» предлагает новые условия кредитования в таких жилых комплекса, как «Черная речка», «Полюстрово», «Московский» и ряде других по ставкам от 8.2% (Сбербанк), от 8.9% (банк Открытие), от 9.29% (Альфа-банк) и др.
В объектах Полис Групп «Полис на Московской», «Парклэнд», «Полис на Комендантском» и других ипотека от Сбербанка всего от 7.6%, Россельхозбанк предлагает ставку от 9.2%, а на семейная ипотека с господдержкой всего за 4.7% годовых.
У московского застройщика «Самолет Девелопмент» ставки начинаются от 9.2%, минимальная у Россельхозбанка, ставку 9.5% предлагают банки Дом.РФ, Ак Барс банк и СМП банк. Такие условия распространяются на ЖК «Остафьево», «Томилино», «Большое Путилково» и еще ряд новостроек.
Как обстоят дела с нежилыми помещениями
С 2017 года постепенно увеличивается и спрос на нежилые помещения в апарт-отелях и многофункциональных комплексах. Если раньше к такому типу жилья покупатели относились настороженно, то сейчас все чаще инвестируют именно в апартаменты с целью получения дохода. Учитывая тот факт, что стоимость апартаментов ниже классических квартир, а еще прилагается и высокий уровень сервиса для постояльцев, то можно предположить, что ввиду снижения банковских ставок, больше потенциальных покупателей предпочтут купить доходный номер в апарт-отеле.
Кто покупает апартаменты
По информации издания «Известия», молодежь до 30 лет на сегодняшний день составляет 55% от ипотечных заемщиков. Причин несколько: во-первых, все больше молодых семей с детьми улучшают жилищные условия за счет ипотечных программ с господдержкой, при которой процентная ставка может составить в среднем 6 % годовых; во-вторых, ипотека сегодня самый доступный способ приобретения квартиры. Молодое поколение при выборе жилья все чаще обращает внимание на многофункциональные варианты планировок, с возможностью максимально полезно использовать каждый метр площади. Кроме того, часть из них до 30 лет делают упор на развитие карьеры, поэтому выбирают доступное жилье в пределах города с возможностью получения сервисных услуг, таких как химчистка, доставка еды на дом, уборка помещений и многое другое. Все вышеперечисленные критерии выбора, такие как демократичность цен, доступный сервис и современные форматы квартир делают апартаменты все более востребованными на рынке недвижимости. Сегодня никого почти не смущает тот факт, что в апартаментах отсутствует возможность прописки, ведь такие помещения обычно приобретаются для инвестиций или временного проживания.
Приобретение номеров в апарт-отелях выгодно не только молодым людям, но и тем, кто старше 30 лет, кто желает инвестировать в перспективную недвижимость.
С понижением процентных ставок на ипотеку, покупка такого типа жилья может стать еще выгоднее. Более подробно о покупке апартаментов и отличии их от квартир мы рассказывали в одной из наших предыдущих статей.
