Приобретение недвижимости по схеме долевого участия получило широкое распространение в конце 90-х, поскольку покупка квартиры на стадии котлована обходилась дешевле на 20-25%. Поскольку тогда еще не существовало контролирующего законодательного механизма долевого строительства, юристы застройщика составляли договоры, защищавшие исключительно интересы застройщика. Такой договор не подлежал обязательной регистрации, что дало почву для увеличения количества недобросовестных девелоперов, которые перепродавали жилплощади по несколько раз, оставляя после себя тысячи обманутых дольщиков. Несмотря на это, система все же работала, и люди получали квартиры, правда иногда гораздо позже оговоренных сроков и более низкого качества, чем ожидали. Происходили и случаи мошенничества, когда застройщик просто пропадал с деньгами дольщиков. Поэтому для защиты интересов покупателей недвижимости, которые хотели купить квартиру на стадии строительства, 30 декабря 2004 правительством был принят ФЗ-214, обязывающий застройщика следовать предписанным в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) пунктам. Основным требованием закона стала обязательная регистрация договора в Росреестре, которая исключала перепродажу квартир по несколько раз. С введением ФЗ-214 удалось существенно сократить количество потенциальных обманутых дольщиков. За 15 лет существования ФЗ-214 не стал 100% гарантией выполнения застройщиком своих обязательств перед покупателем, что повлекло за собой его пересмотр и многочисленные дополнения, которые в конечном итоге привели к более глобальным изменениям. Процесс отступления от привычного долевого участия в строительстве был запущен еще в редакции от 1 июня 2018 года, но столь быстрая реализация на практике оказалась для застройщиков попросту невозможна. Поэтому в новой редакции опубликовали послабления для застройщиков для смягчения перехода к новым правилам.
Использование эскроу-счетов
Первым и главным изменением в порядке долевого строительства стало обязательным заключение ДДУ на основе использования эскроу-счета.
Счет-эскроу (от англ. escrow) — это вид банковского счета, на который вносятся деньги на хранение и блокируются до определенного момента. Как только продавец выполняет все обязательства, то получает деньги за проект. Такая схема оплаты появилась совсем недавно, в 2014 году. Для обеспечения прозрачности распределения финансовых потоков застройщиком, вводится третья сторона — банк, на счет которого дольщик вносит деньги за квартиру, а эти деньги уже являются гарантом возмещения средств банку застройщиком. В случае невозможности выполнения застройщиком своих обязательств, банк возвращает деньги дольщику. Возможна также компенсация ущерба, например, за вынужденный найм жилья. Конечно, на практике это не так просто, так как необходимо будет привести доказательства того, что вы действительно понесли убытки от перенесения сроков сдачи дома, например ввиду отсутствия в собственности другой жилой площади в том регионе, где вы покупаете новую квартиру.
Ранее застройщик получал деньги напрямую от дольщика посредством заключения ДДУ, с нововведениями это исключено. Средства покупателей будут зарезервированы на счете в банке до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Те проекты, которые получили разрешение на строительство до 1 июня 2018 года, завершатся по старым положениям ДДУ. С 1 июля 2019 года все новые проекты будут проводиться через эскроу-счета.
Изменения ДДУ и новые требования к девелоперу
Застройщик должен иметь опыт строительства многоквартирных домов не менее 3 лет, общей площадью от 10 тысяч кв.м.
Если сдача объекта задерживается более чем на 3 месяца, компания потеряет право на реализацию новых проектов. Обычно, застройщик указывает в проектной декларации сроки завершения строительства, а на сдачу объекта в эксплуатацию закладывается время с запасом для того, чтобы не обмануть ожидания покупателя. При нарушении сроков по новым правилам застройщик может не получить разрешение на строительство нового объекта, что может парализовать строительство масштабного проекта. Если такое произойдет, то это серьезно ударит по репутации даже самого надежного и известного застройщика. Для дольщика в такой ситуации тоже приятного мало — ожидания будут не оправданы, это является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке и возмещение всей суммы за квартиру.
Деньги дольщика будут застрахованы в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 млн.рублей, поэтому в случае возникновения проблем у застройщика или у банка, дольщик сможет вернуть деньги.
Застройщик, генподрядчик и техзаказчик могут завести счет только в одном банке, такой счет сразу попадает в единую систему под надзор государства. Застройщик может и имеет право перейти в другой банк, но в этом случае генподрядчик и техзаказчик обязаны перевести средства в тот же банк. Проще всего в этой ситуации будет тем компаниям, которые совмещают в себе функции всех трех подразделений. Таким образом, застройщик не сможет получать деньги в одну “кассу”, а тратить из другой, благодаря этому государство хочет снизить процент махинаций со счетами.
До начала строительства проекта должно быть зарезервировано на счету не менее 10% от стоимости проекта. Если сегодня основной капитал, за счет которого строится жилье, составляют средства дольщиков, то по новым правилам планируется обеспечивать застройщика финансами за счет кредитов у банков, это обозначено как проектное финансирование. Но не все банка пока имеют возможность кредитовать застройщиков. Проверить список аккредитованных банков можно на сайте Центрального банка РФ. Чтобы получить проектное финансирование, застройщик должен соответствовать определенным критериям, которые мы описали выше. Заем денег на строительство осуществляется под проценты.
На административные расходы застройщик не сможет потратить более 10% суммы от стоимости проекта. Подобный пункт включает такие расходы как выплата заработной платы работникам, оплата банковского обслуживания застройщика, затраты на рекламу, маркетинг, обслуживание офисов застройщика и т.п. Банк будет пристально следить за тем, как застройщик распоряжается средствами из проектного финансирования и в случае возникновения нецелевых расходов проводить проверки.
Привлекая деньги дольщиков на один проект, застройщик не имеет права использовать их в строительстве другого. При этом разрешений на строительство может быть несколько и на каждое разрешение будет заведен отдельный счет в банке.
Застройщик сможет достраивать объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 июля 2018 с привлечением средств дольщиков без счетов эскроу в случае если:
дом построен на 30%, а количество проданных квартир достигло 10%. Рассчитывать степень готовности конструкций будет сам застройщик, информацию о проданных квартирах предоставит Росреестр, а затем в течение 15 рабочих дней региональный контролирующий орган проверит точность расчетов;
степень готовность должна быть не менее 15% если застройщик будет осуществлять комплексное освоение территории, например, сносить ветхие и аварийные дома, а также строить объекты социальной инфраструктуры, которые впоследствие передаст в государственную собственность;
степень готовности 6% для системообразующих организаций, которые возводят не менее 4 млн. кв метров жилья в 4 и более регионах России;
обойтись без эскроу-счетов смогут те,застройщики, которые достраивают проблемные объекты и недострои, а также участвуют в программе реновации жилья;
для застройщиков выделили переходный период с 1.07.18 по 1.07.19, поэтому если договор долевого участия заключен до 1 июля 2019 года без перехода на эскроу-счета, то требования к застройщику ужесточаются: подключается полное банковское сопровождение счетов, а также контролируются обязательные взносы в компенсационный фонд 1.2% с каждого ДДУ и пр. Без взносов в фонд ДДУ не зарегистрируют. В случае банкротства застройщика, дольщикам смогут возместить ущерб за счет компенсационного фонда, или направить из него средства на достройку проблемных объектов;
если ДДУ заключен и зарегистрирован в госреестре до 1 июля 2019 года, и по нему застройщик оплатил взнос в компенсационный фонд, то все дальнейшие платежи осуществляются без эскроу-счета. Здесь же стоит отметить, что если договор заключен на основе эскроу-счета, то застройщик освобождается от взносов в компенсационный фонд.
Ранее девелопер ограничивался публикацией на официальном сайте проектной декларацией и разрешением на строительство, по новым правилам список документов для предоставления пополнился: формой ДДУ, аудиторским заключением о ведении предпринимательской деятельности за 1 год, экспертизой проектной документации, фотографиями хода строительных работ, документами о праве застройщика на участок земли под строительство, а также договором поручительства.
Что станет с ценами на недвижимость?
По подсчетам Минстроя, новые требования не затронут 77% строящегося жилья в стране, но в оставшихся 23% рост цен на жилье вполне возможен, как минимум, из-за повышения спроса, а также из-за того, что не все застройщики смогут оперативно получить финансирование у банка.
Полагайтесь только на известных и надежных девелоперов. Один из таких - “Полис Групп”, на счету которого более 40 успешных проектов с 2010 года. Несмотря на законодательные изменения, застройщик получил право на привлечение денежных средств по ДДУ ввиду того, что его объекты уже находятся на стадии реализации свыше 30%, что является достаточным условием для реализации жилья посредством привычного долевого участия. Один из основных показателей получения такого права - готовность объектов, в число таких новостроек входят: ЖК «Полис на Московской» со степенью готовности 33,85%, ЖК «Полис на Комендантском» - 54%, ЖК «Парклэнд» - 76%.
Таким образом, в результате законодательных изменений большинство мелких застройщиков отфильтруется, а на плаву останутся только самые надежные и крупные. Тем покупателям, чей застройщик обанкротится, банк выплатит из Ассоциации страхования вкладов сумму до 10 млн. рублей. Например, если покупатель приобретал квартиру в ипотеку, то за счет страхования сумма кредита вернется в банк, а сумма первого взноса - покупателю.
Изменения правил долевого строительства, вступившие в силу 1 июля 2019 повлияют на рынок недвижимости в целом, но в основном облегчение почувствуют в первую очередь дольщики. Покупатели приобретут больше прав перед застройщиками, а риск нарваться на мошенничество существенно снизится.Недобросовестные и ненадежные девелоперы просто не выживут в условиях ужесточения контроля за их деятельностью и расходованием средств.
С другой стороны, застройщикам, которые работали годами в одной парадигме, не без трудностей и убытков придется перестраивать многие процессы под новые правила. Особенно тяжело придется небольшим строительным компаниям, которые сосредоточены преимущественно в регионах — они могут просто не попасть под норматив реализации более 10 тыс.кв. метров жилья и более 3 лет опыта возведения многоквартирных жилых домов. Из-за появления банка в финансовой цепочке между дольщиком и застройщиком, вероятнее всего вырастут цены на квартиры, так как все риски, затраты на банковское обслуживание и проценты, застройщик заложит в конечную стоимость жилья.
