В условиях валютного кризиса вложения в недвижимость остаются одним из наиболее эффективных инструментов сбережения и приумножения капиталов. Оставим в стороне квартирный вопрос, он обсуждался не единожды. Поговорим о коммерческой недвижимости, тем более что за последние годы на этом рынке произошли существенные изменения.
В первые годы рыночных реформ в России коммерческая недвижимость была представлена в основном помещениями магазинов и офисов, существовавшими еще во времена СССР, переоборудованными помещениями на производственных предприятиях и переведенными в нежилой фонд квартирами в жилых домах. Затем стали строиться бизнес-центры, отвечающие потребностям офисных структур крупных и средних компаний. Торговый бизнес получил новые площади в разросшейся сети торговых и торгово-развлекательных комплексов. Но многие предприятия малого бизнеса, в частности сферы услуг, по-прежнему вынуждены работать в помещениях недостаточно приспособленных под их нужды. Сегодня на рынке недвижимости появился новый, если так можно выразиться, продукт, открывающий широкие возможности для ряда бизнес-направлений. Речь идет о многофункциональных паркингах, где до 30% площади могут составлять коммерческие помещения.
Как правило, паркинги со встроенными коммерческими помещениями (многофункциональный паркинг, далее МФП) сегодня возводят в районах массового жилищного строительства, либо в местах большого трафика, где интенсивный людской поток в течение дня закономерно повышает интерес потенциальных клиентов к бизнесу. Те, кто покупает коммерческие помещения в подобных МФП, могут рассчитывать, что их клиенты всегда будут под рукой.
Важно также, что у МФП есть еще одно важнейшее преимущество: здесь можно приобрести помещения очень большой площади. Дело в том, что в жилых домах, где нижние этажи отданы под коммерцию, крайне редко можно найти действительно большие помещения — скажем 1000 квадратных метров. Причем это проблема не только бывшего жилого фонда. В отдельно возведенных коммерческих центрах подобрать такие помещения также не всегда возможно. Если они и бывают, то обычно на отшибе, на периферии города. В районах более привлекательных в плане коммерции они обычно уже заняты. В МФП помещения большой площади найти не проблема. Кроме того, всегда есть возможность перепланировки помещения — разделения на блоки меньшей площади, либо увеличения за счет присоединения смежных. Разумеется, делать это удобнее на стадии строительства.
Третий ключевой момент касается возможных видов бизнеса, которые можно развивать в подобных комплексах. Дело в том, что статус ЖИЛОГО дома накладывают на бизнесменов ряд ограничений, связанных с обеспечение комфорта проживающих в доме людей. С некоторыми оговорками касается это и многих коммерческих центров, ориентированных в первую очередь на торговлю, точки общепита и т.п. Совсем иное дело МФП. Спектр видов бизнеса, который тут можно вести, гораздо шире. Лакокрасочные магазины, шиномонтаж и СТО (в целом все, что связано с бизнесом в сфере автоуслуг), ветеринарные клиники, кафе, складские помещения — продолжать можно долго, ограничений по функциональному назначению практически не существует.
«Многим для своего бизнеса (СТО,склады, автомойка и тому подобное) нужны высокие потолки, но их редко где можно найти, – комментирует Константин Ануфриев, руководитель отдела по работе с соинвесторами компании «Мегаполис XXI век». – В многофункциональном паркинге со встроенными коммерческими помещения подобной проблемы нет: потолки на первых этажах здания могут достигать и пяти метров в высоту».
Наконец, еще одним важнейшим для любого бизнеса фактором является цена квадратного метра. В МФП она обычно весьма привлекательна. А на стадии строительства приобрести здесь коммерческое помещение можно по весьма низким для коммерческих площадей ценам. Например в МФП на ул. Кубинской (объект компании «Мегаполис XXI век») в Московском районе Петербурга цена коммерческих помещений варьируется в зависимости от этажа: чем ниже, тем дороже. На первом этаже помещения предлагаются по цене от 62 тыс. руб. за квадрат, на втором — от 60 тыс. руб., на третьем, четвертом и пятом этажах, где помещения предназначены под офисы, стоимость квадратного метра существенно ниже — от 40 тыс. руб. за кв. метр.
Понятно, что среди МФК с паркингами есть объекты разной ценовой категории. Например, в сданном не так давно SetlCenter на Ленинском проспекте (объект компании Setl Group) стоимость квадратного метра нежилого помещения начиналась на стадии строительства от 89 тысяч рублей.
Если же рассматривать вложения в коммерческую недвижимость в МФП с целью дальнейшей сдачи в аренду, то можно провести нехитрый подсчет. Например, офисное помещение в паркинге на Кубинской улице (от компании «Мегаполис XXI век») площадью 59 кв. метров стоит 2 млн. 360 тыс. рублей. Минимальная арендная ставка, по которой можно сегодня снять офис в Санкт-Петербурге — 600 рублей за квадратный метр. (Такие варианты надо еще поискать, поскольку стандартная ставка в районе примерно 1000 руб. за квадрат). Таким образом, при минимальной ставке ежемесячный доход от аренды офиса может составить 35 400 рублей. В год это даст доход 424 800 рублей. За вычетом всех расходов (налоги, эксплуатационные расходы и прочее) чистая прибыль составит порядка 300 000 в год. Нехитрый подсчет показывает, что при таком доходе вложения в офис окупаются в течение примерно 7,5 лет. Неплохой вариант, если учесть, что покупка квартиры окупается в среднем за 12 лет, а для того, чтобы окупить машиноместо в паркинге потребуется чуть больше восьми лет.
Таким образом, если вы думаете об инвестициях в недвижимость, коммерческие помещения в паркингах заслуживают того, чтобы вы обратили на них внимание. Исследовав спрос на коммерческие помещения в конкретном районе и сравнив арендные ставки, можно будет определить для себя перспективность данного вида инвестиций.
