В июле вступили в силу очередные нововведения в законодательстве, регулирующем строительный рынок. Не все потенциальные покупатели жилья понимают, что происходит, но, как водится, ждут роста цен. На несколько часто задаваемых вопросов о том, как новые законы меняют рынок, отвечает Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
На какие деньги компании будут строить, когда долевое строительство отменят?
Действительно, система долевого строительства подлежит преобразованию. После перехода на проектное финансирование и эскроу-счета застройщик не сможет брать деньги непосредственно у дольщика: денежные средства будут размещаться в уполномоченном банке, на эксро-счетах. Только когда дом будет достроен и в нем зарегистрируется первый собственник, эти средства будут переданы застройщику. А строительство застройщик должен будет вести за счет проектного финансирования – на средства, которые ему предоставит банк под проценты.
Пока что застройщики не обязаны работать по новой схеме: действующие проекты могут реализовываться и финансироваться по-старому. Хотя кто-то уже готов опробовать новую схему, ведь использование эскроу-счетов освобождает застройщика от обязанности делать взносы в компенсационный фонд – это 1,2% от суммы каждого договора. Что касается будущих проектов, все проекты, в которых первый ДДУ заключается после 01 июля 2019 г., должны будут финансироваться через проектное финансирование банками с размещением средств дольщиков на эскроу-счетах.
В чем проблемы нового законодательства?
В спешке законодатели не предусмотрели всех деталей: реальность оказалась сложнее. Одна из главных «нестыковок» связана с принципом «один застройщик – одно разрешение на строительство». Если буквально читать закон, то его распространили, в том числе, на проекты, которые уже были запущены ранее. В результате уже есть прецеденты, когда застройщики приходили в Комитет по строительству за получением заключения о соответствии и получали отказ. На том основании, что у данного юридического лица уже запущены другие проекты.
Последними поправками ситуацию постарались исправить: разрешили одному юрлицу иметь несколько разрешений на строительство, но только в рамках одного земельного участка, либо одной территории, на которую разработана документация по планировке, либо одного договора комплексного освоения территорий.
Правда ли, что новые правила игры вынудят уйти с рынка мелких застройщиков?
Вряд ли имеет такое серьезное значение размер компании. Скорее речь идет о способности компаний адаптироваться к изменяющейся ситуации, об их профессионализме и способности разумно просчитывать экономику проекта, вести финансовую политику.
Если крупная компания ведет рискованную финансовую политику, плохо просчитывает экономику проектов, она в первую очередь оказывается в группе риска. В то же время маленькая компания, ведущая бизнес достаточно разумно и консервативно, реализуя всего один-два проекта, может лучше адаптироваться к изменениям и продолжить работу на этом рынке.
Есть ли у компаний альтернативные схемы финансирования проектов?
Действительно, некоторые компании рассматривают и другие варианты финансирования, помимо проектного финансирования и эскроу-счетов. Например, заимствования на рынке ценных бумаг, увеличение капитала за счет инвесторов, схемы с жилищно-накопительными кооперативами, даже выход на IPO. Все это законные способы привлечения средств, ведь деньги не берутся непосредственно у граждан с возникновением у граждан прав на создаваемые квартиры.
Но посмотрим, что, например, произойдет, если все компании вдруг захотят выйти на рынок со своими облигациями? Одна компания, вторая, третья, четвертая… Рынок в какой-то момент станет перенасыщен облигациями строительных компаний. Даже если сейчас разместить облигации для застройщика дешевле, чем взять кредит на проектное финансирование, в какой-то момент стоимость таких денежных средств станет сопоставима, это потеряет смысл. Взять в банке проектное финансирование, условно даже под 15%, будет более выгодно.
