Есть несколько вариантов вложения собственных средств: открытие вклада в банке, ценные бумаги, золото, валюта, но наиболее привлекательной сферой для инвестиций является рынок недвижимости. Санкт-Петербург – второй город в России по значимости и привлекательности, он также является центром регионального спроса. Поскольку рынок недвижимости Петербурга велик и многообразен, то возникают вопросы: в какие объекты стоит вкладывать свои средства? Удачным ли окажется выбор? Какие инвестиционные сценарии возможны?
Об этом и о возможных рисках, связанных с инвестициями в недвижимость, мы говорим с начальником отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланой Михайловной Денисовой.
- Светлана Михайловна, какие возможны сценарии при совершении инвестиционной покупки на первичном рынке Санкт-Петербурга?
- Внутри большого класса инвестиционных покупок реализуются разные инвестиционные сценарии. Например, приобретение квартиры для подрастающих детей можно рассматривать как инвестиционную покупку. Это не потребительская покупка, потому что пользоваться ею начнут через несколько лет, либо в дальнейшем будут эту квартиру продавать, подбирая более подходящий вариант. Другой сценарий – это собственно инвестиционный сценарий, который предусматривает три подвида: с целью уступки на близких к окончанию сроках строительства, с целью сдачи в аренду и с целью продажи квартиры на вторичном рынке, когда уже оформлена собственность.
- Каков на сегодня объем спроса на петербургскую недвижимость со стороны жителей других регионов?
- В процентном отношении объем спроса сохраняется на стабильном уровне уже несколько лет. У нас в целом количество региональных сделок колеблется от 10 до 12%. Большая часть из них приходится на нефтедобывающие регионы и достигает 8-10%. Кроме этих локаций, значительную долю регионального спроса составляют Мурманск, Якутия, Магадан и Дальний Восток.
- На каком этапе строительства лучше всего покупать квартиру?
- Осмысленные инвестиционные покупки с целью зарабатывания денег, а не с целью спасения средств, совершаются на ранних стадиях строительства. Цены еще далеки от финальных, и есть высокая вероятность, что по мере роста готовности объекта увеличится и цена, независимо от тенденции рынка. Конечная цена при инвестировании в недвижимость складывается из двух составляющих. Одна составляющая - это рост стоимости квадратного метра по мере роста готовности дома, а вторая – общерыночная, которая учитывает динамику на рынке в целом. Если на рынке стагнация, то вторая составляющая равна нулю. Когда рынок динамично развивается, то наблюдается общий рост цен. Тогда из двух положительных составляющих складывается ваша прибыль.
- Какие квартиры чаще всего выбирают для инвестирования средств?
- Профессиональные инвесторы покупают разные объекты недвижимости и у разных застройщиков в разных классах: «эконом», «комфорт», либо «бизнес» классе. Таким образом, они минимизируют риски. Мы видим инвесторов и на своих объектах: в «экономе» в ЖК «Огни Залива», в «комфорте» в ЖК «Академ-Парк» и в «бизнес» классе в ЖК «На Гребецкой», который расположен в историческом центре города на Петроградской стороне.
Существует стереотип, что для инвестиций больше всего подходят студии и однокомнатные квартиры. С точки зрения вложения средств – это так. Вместе с тем у профессиональных инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается квартирам с отделкой. Это лишает инвестора всяких хлопот по приведению квартиры в товарный вид по окончанию строительства и дает ему большую свободу для маневра. Если инвестор счел, что в процессе строительства ему не выгодно уступать квартиру, то он продаст ее на вторичном рынке с большей выгодой для себя, если квартира отделана и готова к проживанию.
- Когда наиболее удачное время для продажи инвестиционной квартиры? Не возникает ли ситуации с переизбытком выставляемых на продажу «инвестиционных» квартир?
- Выгодно продавать квартиру сейчас или завтра зависит не только от числа на календаре, но и от срока готовности дома. Если вы вложились год назад, и дом за это время уже находится в предсдаточной готовности, то возможно сейчас правильное время для ее продажи.
Когда застройщик выставляет квартиры за низкую цену на начальной стадии строительства, то возникает риск привлечь большое количество инвесторов, которые покупают квартиры для дальнейшей перепродажи. Инвесторов может оказаться много, в дальнейшем они будут мешать застройщику в реализации квартир, потому что будут в большом количестве выставлять цену ниже той, которую предлагает застройщик. Застройщик тщательно просчитывает варианты, выгоднее ли ему недорого реализовать квартиры на начальном этапе строительства или воспользоваться банковским кредитом.
- Насколько рискованно сейчас приобретать квартиру с инвестиционными целями в СПб? Выше или ниже этот риск по сравнению 2008 годом?
- Ситуация 2008 года – года тотального кризиса и ситуация сегодняшнего дня сильно отличаются. Сейчас нет мировой кризисной тенденции. То, что происходило после 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании. Ситуация 2008 года многому научила игроков рынка, и сейчас застройщики ведут себя более осмотрительно. В начале 2008 года был ажиотаж, который во многом породил явления, последовавшие после того, как разразился кризис. Объекты возводились без должной маркетинговой оценки, зачастую застройщик не понимал, к какому классу относится его объект, кому предназначен, насколько соответствует классу цена. Недостаточно проработанные проекты с непрофессиональной командой терпели крах. Сейчас рынок далек от подобной ситуации, хотя, конечно, есть определенные трудности, но говорить о том, что нас ждет волна банкротств, не приходится. Главным риском является удлинение сроков строительства из-за экономической ситуации.
Договор долевого участия, заключенный напрямую с застройщиком, защищен законом. Для дольщика – это самая безопасная схема. Если дольщик покупает инвестиционную квартиру по уступке, то естественно, риски увеличиваются. Теоретически любая сделка может быть оспорена по тем или иным основаниям, в том числе по техническим. Не стоит пугаться, надо обращаться в агентства недвижимости, где работают квалифицированные специалисты, которые помогут понять и оценить перспективы того или иного объекта.