С нами беседовала Светлана Денисова - начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
- В конце прошлого года ряд аналитиков предрекали строительным компаниям проблемы при реализации проектов из-за падения спроса, вызванного кризисом. Как обстояли дела в этом году в вашей компании?
- Одна из главных тенденций первого полугодия 2015 года - снижение объема продаж, который оценивается экспертами по-разному от 25% до 40%. Цифры разнятся в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новый объект. Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение.
В целом по рынку цены практически не снизились, средняя стоимость квадратного метра новостройки в границах Санкт-Петербурга составляет около 100 тысяч рублей за квадратный метр. Негативный прогноз о том, что произойдет обвал цен, не оправдывается. На прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. Застройщики ведут себя осторожно, не выводят новые проекты на рынок, откладывают старт продаж. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост цен в пределах 5-7%.
В компании «БФА-Девелопмент» активно продолжается реализация крупного проекта ЖК «Огни Залива» в Красносельском районе. Завершено строительство объекта бизнес-класса ЖК «На Гребецкой» в Петроградском районе. В комплексе реализованы все 10 коммерческих помещений. На оставшиеся 20% квартир уже оформлена собственность и они представлены на рынке. В конце декабря была введена в эксплуатацию 2 очередь жилого комплекса «Академ-Парк», который возводится в Калининском районе. Уже завершена передача квартир дольщикам. На сегодняшний день мы уже работаем над последней третьей очередью. В нашем портфеле на будущее крупные проекты, которые требуют огромной работы. В ближайшее время у нас не запланирован вывод в продажу новых объектов.
- Какие последствия кризиса кажутся вам наиболее серьезными? Каким образом рынок сможет с ними справиться?
- Наиболее серьезные последствия кризиса – это сложившаяся макроэкономическая ситуация, которая ведет к снижению уровня доходов населения. Это базовая проблема, которая не имеет краткосрочного решения, и приводит к затяжному кризису. В условиях снижающейся экономики строительная отрасль будет выходить из кризиса достаточно долго. Если в начале казалось, что мы справимся за 2 года, то сегодня понятно, что речь может идти о нескольких сложных годах.
Каким образом рынок сможет справиться с кризисными последствиями? Рецепт один – стимулирование и взращивание спроса. Удовлетворение не только базовой потребности в жилье, а побуждение людей обращать внимание на качество среды. Не бояться связанных с этим сложностей, а предлагать для этого инструменты: ипотечные программы, рассрочки, скидочные акции. Единственный правильный путь - работать, предлагать покупателям подготовленные, зрелые и привлекательные проекты.
- Вы разрабатывали какую-то антикризисную программу?
- Готового антикризисного рецепта нет ни у кого, необходимо постоянно что-то предпринимать, чтобы понравиться покупателю, быть надежнее и эффективнее конкурентов. Наш рецепт прост: неукоснительно выполнять обязательства перед дольщиками, во что бы то ни стало. Застройщики будут и дальше совершенствовать механизм привлечения покупателей на первичном рынке, предлагать более длительные рассрочки, гибкие условия оплаты, предлагать акции, насыщать свои проекты дополнительными опциями и интересными решениями, которые позволяют привлечь покупателя.
- Ваша компания уже больше 20 лет на рынке, поэтому пережила не один кризис. Чем текущая ситуация отличается от той, что была в 2008-2009 гг.?
- Наша компания работает на рынке третий десяток лет. Мы уже неоднократно переживали кризисы и работали в более сложных условиях. Несмотря на трудности, мы всегда справлялись и добивались поставленных целей. Я уверена, что сделаем это и теперь. Ничего сверхъестественного на рынке происходить не будет. Недвижимость остается незыблемой тихой гаванью. Во время кризиса 2008-2010 годов покупатели строящегося жилья, которые имели возможность и терпение занять выжидательную позицию, не оказались в накладе. Дальнейший рост цен обеспечил не только сохранность средств, но и прибыль от вложений в недвижимость. Думаю, что и в этот раз ситуация повторится. Все помнят кризис и ситуацию, которая сложилась в конце 2008 года, когда на первичном рынке продажи практически встали. Сейчас рынок далек от подобного состояния. Показатели зарегистрированных сделок убедительно подтверждают, что спрос остается высоким, на уровне, превосходящем показатели 2013 года.
- А вообще есть ли у кризиса положительный эффект для рынка новостроек? Какой?
- То, что происходило после кризиса 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании. 2008 год многому научил игроков рынка, и сейчас застройщики ведут себя более осмотрительно. Главным актуальным риском является удлинение сроков строительства из-за общеэкономической ситуации.
- После очередного падения рубля выросло ли количество сделок на рынке? Или деньги у людей закончились еще в прошлую волну?
- При скачке валют возросло количество обращений. Дольщики принимают для себя решение о приобретении недвижимости и начинают проявлять активность. Причем неважно, валютные это накопления, которые конвертируются в рубли, или сохранение рублевых средств. Еще рано говорить о конвертации этих обращений в сделки, но и панических настроений не наблюдается.
Не думаю, что произойдет изменение состояния рынка на фоне текущего повышения курса валют. На рынке по-прежнему много предложений. Рынок функционирует как рынок покупателя, дефицита предложения не произойдет в ближайшие 1,5 года, поэтому нет условий для серьезного роста цен. Возможно произойдет некоторое увеличение спроса. Покупатели примут решение, чтобы обезопасить свои средства, и переложат деньги из депозитов, ставки по которым снизились, в квадратные метры.
- Государственная программа субсидирования процентной ставки произвела должный эффект на рынке?
- Отсутствие ипотеки на протяжении почти целого квартала в начале 2015 года, безусловно, отразилось на количестве ипотечных сделок. С 17 марта 2015 года вступила в действие программа государственного субсидирования ставки по ипотеке. Это позволяет людям, не откладывая, решить свою жилищную проблему. Наша компания с первого дня работает по государственной программе субсидирования процентных ставок по трем жилым комплексам. Наши текущие предложения – это квартиры в сданном доме бизнес-класса «На Гребецкой» на Петроградской стороне, либо квартиры в комплексах высокой степени готовности ЖК комфорт класса «Академ-Парк» в Калининском районе и ЖК «Огни Залива» в Красносельском районе.
В 2014 году средняя ставка по ипотечному кредиту на первичном рынке составила 14,2%, сегодня же у дольщиков есть возможность получить кредит в банке по ставке от 11,5%, а для льготных категорий граждан по программе АИЖК – от 10,9% . Оживление спроса, вызванное возвращением ипотеки, снижает кризисные риски на первичном рынке. В идеале, конечно, хотелось бы ставку пониже, но в реалиях в ближайшие пару лет на это рассчитывать не приходится.
Ипотека с господдержкой простимулировала увеличение спроса на ипотечные кредиты по сравнению с началом 2015 года. Покупателей лимитирует не процентная ставка, а преобладающие настроения в обществе. Минули ажиотажные настроения, которые приводят к поспешным сделкам, а затем ведут к расторжениям. Сейчас наблюдается взвешенная позиция: с одной стороны, люди привыкли к ситуации, с другой - проявляют осторожность.
Считаем, что потенциал программы господдержки еще не исчерпан. Появляются новости, что объем этой программы, возможно, будет увеличен. Таким образом, ипотека с господдержкой будет служить драйвером спроса и важнейшим условием нормального функционирования первичного рынка не только в пределах летнего-осеннего периода, но и до конца года. До конца этого года отложенный спрос трансформируется в принятие решения о сделке. В целом строительное сообщество оптимистично смотрит на сложившуюся ситуацию.
- В условиях экономической нестабильности покупатели обращают большое внимание на девелопера. Каким образом компания сегодня может внушить доверие клиенту?
В условиях беспрецедентно широкого предложения рынок превращается в «рынок покупателя».
Покупателю комфортно на таком рынке, но в списке его предпочтений при выборе компании-застройщика на первый план выходит критерий надежности. Покупателю следует обращаться к квалифицированным консультантам и выбирать надежную строительную компанию, а не самое дешевое жилье.
Размер организации - это не гарантия ее устойчивости. Есть примеры того, что большие компании не пережили предыдущий кризис. Зачастую, надежностью могут похвастать не самые крупные компании. У средней компании есть важное преимущество: большая ее управляемость. В кризис управляемость становится очень важным критерием. Как правило, средние компании в «бурю и в шторм» оказываются более мобильными, управляемыми, а значит, более устойчивыми.
- Поддерживаете ли вы инициативу отмены долевого строительства? Вообще нужно ли менять систему реализации новостроек, особенно сейчас, когда рынок не отличается стабильностью?
- Инициатива отказа от ДДУ исходит от властей Московской области. Регион сейчас испытывает строительный бум, будучи не в силах справиться с ним, предлагает радикальные меры. Инициатива эта укладывается в формулу: лучшее средство от перхоти - гильотина. Строительный рынок в России сегодня — один из наиболее развитых, и принять поправки в закон — значит зарезать курицу, несущую золотые яйца. В полную силу работает 214-ФЗ, рынок функционирует в развитом правовом поле. Вместо того, чтобы использовать контроль и совершенствовать механизм, который работает в стране четверть века, предлагается уничтожить действующую систему, тем самым загнать сферу долевого строительства в полулегальные серые схемы. Не надо думать, что, как по мановению волшебной палочки, у нас появится новое, без изъянов и законодательных пробелов, готовое правовое поле, обеспечивающее альтернативу ДДУ.
Если произойдет отмена ДДУ, нас ожидает ситуация правового вакуума, обход неудобных и навязанных рынку неотработанных схем, а в связи с этим - колоссальный рост числа обманутых дольщиков. Отмена ДДУ также непременно приведет к удорожанию жилья. Сегодня минимальная ставка, по которой застройщик может взять кредит в банке, составляет 17%. Нужно быть очень уважаемой компанией, иначе проценты будут существенно выше. Это значит, что, при сроке строительства 3 года, банк получит около 35% от стоимости строительства. Угадайте, кто оплатит это удорожание? С рынка уйдут средние и мелкие застройщики, которые не смогут получить доступ к банковскому кредитованию, снизится конкуренция - а это еще одна причина для роста цены.