Сегодня российские граждане имеют возможность приобрести квартиру в строящемся доме по льготному ипотечному кредиту, субсидированному государством. Желающим улучшить свои жилищные условия надо иметь в виду, что действующая программа государственной поддержки банков ограничена во времени.
Куй железо, пока горячо
Вопрос о необходимости господдержки банков, работающих в сфере ипотечного кредитования, неоднократно поднимался на самом высоком уровне еще задолго до кризиса. Когда же он наступил, в стране резко подорожали кредиты. Потребитель ушел с ипотечного рынка. Создалась угроза частичной «заморозки» отрасли жилищного строительства, ведь более 40% сделок на рынке недвижимости совершалось по ипотеке.
Для того, чтобы сдержать падение объемов жилищного строительства, поддержать банковский сектор, не допустить обострения «жилищного вопроса» в стране, в начале 2015 года правительство приняло решение о предоставлении государственных субсидий банкам. Благодаря этому для граждан ипотека подешевела. В среднем ипотечная ставка составила 12% против недавних 16-18%, не говоря уже о том, что многие банки и вовсе сворачивали свои ипотечные программы.
Главная цель нововведений – не помощь кредитным организациям и не содействие гражданам, а спасение строительной отрасли. Поэтому получить льготную ипотеку можно только для покупки жилья в строящемся доме. На вторичном рынке ипотека как была дорогой, так и осталась. Зато на «первичке» эффект не заставил себя долго ждать. На некоторых объектах, аккредитованных банками, количество сделок, совершенных с привлечением субсидированного ипотечного кредита, достигает 70% от общего объема.
Спрос на льготную ипотеку огромный. А заканчивается действие программы 1 марта следующего года. Продолжит ли правительство и дальше субсидировать кредиты на покупку жилья, никто не знает. Уже только поэтому гражданам, планирующим улучшить жилищные условия, имеет смысл поторопиться с принятием решения.
Однако могут быть и другие причины, почему ипотека с господдержкой не доживет до весны. Не исключено, что выделенные из антикризисного фонда по данной программе бюджетные средства могут быть освоены банками раньше, чем закончится официальный срок действия программы.
«К счастью, несмотря на возникшие трудности, продажи идут. Но многие люди успели истратить свои деньги до пика кризиса. Поэтому, разумеется, застройщиков во многом выручает ипотека. Причем именно ипотека с господдержкой. По-сути, у подавляющего числа граждан сегодня это едва ли не единственный возможный вариант улучшения жилищных условий, - рассказал помощник генерального директора «Колтушской Строительной Компании» Николай Кычёв. - Сейчас доля ипотечных покупателей на наших объектах в микрорайоне «Центральный» и ЖК «Павловский», выросла приблизительно до 50% от общего объема».
Остановиться программа субсидирования может и под влиянием форс-мажорных обстоятельств, вероятность возникновения которых не так уж низка в настоящее время. Например, в результате опережения прогнозируемой инфляции — если рубль снова «поплывет», то банки приостановят ипотеку или начнут выдавать ее по «заградительным ставкам», непосильным для среднестатистического заемщика.
Ипотечное равенство
Изначально понятие «социальная ипотека» подразумевало улучшение жилищных условий социально незащищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. То есть улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (10-18 кв.м на человека в зависимости от законодательства конкретного региона). Собственно, так все и осталось, но в последнее время этот термин часто стал использоваться как синоним ипотеки с господдержкой». Однако действующая программа субсидирования ипотечных кредитов направлена не исключительно на «льготников». Она для всех.
Конечно, большинство людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не из разряда состоятельных. Основной объем приобретаемых квартир в новостройках — жилье эконом-класса в домах, строящихся в районах новой массовой застройки, в так называемых проектах КОТ (комплексное освоение территорий).
Тем не менее, получить субсидированный кредит можно и на покупку жилья более высоких классов. Так что «социальная ипотека» и «ипотека с господдержкой» далеко не одно и то же. Многие объекты, которые позиционируются в сегментах «комфорт-» и даже «бизнес-класс», имеют аккредитации банков, участвующих в программе.
Другое дело, сможет ли потенциальный заемщик подобрать квартиру высокого класса, которая по стоимости соответствовала бы сумме кредита? Для Петербурга, Москвы и Московской области максимальная сумма субсидированного кредита установлена в размере 8 млн рублей (для остальных регионов — 3 млн).
Показательный пример. Строящийся в Полюстрово (Калининский район Санкт-Петербурга) ЖК «Пять звезд» (УК «Теорема») аккредитован несколькими банками, выдающими субсидированные кредиты. К жилью эконом-класса пять корпусов комплекса, два из которых уже в высокой стадии готовности, явно не относятся. Расположение в весьма престижном месте Петербурга с развитой инфраструктурой, вблизи водоема — уже только это исключает «эконом-класс». Здесь же: подземный паркинг, фасады из алюминиевых панелей с полноцветной фотопечатью, просторные лоджии и открытые террасы, двухуровневые пентхаузы и, наконец, видовые квартиры (с видами на акваторию Невы, Смольный собор или на парк и Полюстровский пруд). Даже о «комфорт-классе» не может быть речи. На лицо признаки «бизнеса».
«До кризиса около четверти квартир в нашем жилом комплексе продавались по ипотеке. Остальные – в рассрочку или с единовременной 100%-ной оплатой», – рассказывает руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева. «Но за субсидированной ипотекой люди пока не обращались. Все договоры этого года покупатели предпочли оплачивать в рассрочку на 6 месяцев или единовременно. Во-первых, часть из них продают свои «лишние» квартиры и на эти деньги покупают новое жилье, часть не столь сильно уверены в завтрашнем дне, чтобы брать ипотечный кредит. Ну а некоторым для покупки большой квартиры не хватает предлагаемой банками суммы в 8 миллионов рублей, и они привлекают средства на покупку из других источников».
Если «бизнес-класс» практически выпадает из субсидированной ипотеки, то для покупателей «комфорта» покупка вполне возможна — 8 млн рублей вполне достаточная сумма для приобретения такого жилья в строящемся доме.
Требования к участникам
Хотя, как было сказано выше, перед программой субсидирования все равны, определенные требования к заемщику, конечно, существуют.
Льготную ипотеку могут получить граждане, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 марта 2015 года, и до 1 марта 2016 года. От заемщика требуется заключение договоров личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности. Первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.
Господдержку могут получить только те, кто приобретает жилье на первичном рынке по договору участия в долевом строительстве.
Последнее особенно важно. Любые схемы договоров, кроме ДДУ, не допустимы. В том числе и вполне легитимная схема ЖСК. Покупателям, выбравшим дом, который строится по схеме ЖСК, многие застройщики предлагают альтернативу — так называемую маркетинговую ипотеку. Как рассказали в компании О2 Девелопмент, чтобы сравнять ежемесячную выплату заветными 12%, которые обеспечивает субсидированная ипотека, застройщик предлагает покупателям квартир в ЖК «Силы природы» и ЖК «Моя Стихия» скидку на стоимость квадратного метра. Ипотечная ставка будет рыночной, но с учетом предложенной скидки переплата покупателя по ипотеке будет приблизительно такой же, как и в случае с субсидией.
«Различий нет и в сумме ежемесячного платежа, они равны и в маркетинговой ипотеке, и в субсидированной. Это возможно благодаря тому, что с банками-партнерами у нас действуют специальные условия по дисконту – в зависимости от типа квартиры он может доходить до 8%», - отмечает Генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина.
Кроме обязательного ДДУ от застройщиков, собственно, в постановлении правительства ничего особенного не требуется. Зато свои требования предъявляют банки. И все по-разному. Одни требуют 70%-ную готовность здания, другие — 50%, наиболее либеральные довольствуются всего 30%-ной готовностью. Ниже пока никто не опускался. В здании на стадии котлована квартиру по субсидированной ипотеке не купить. И в этом ощутимый минус программы. Ведь чем ниже готовность здания, тем дешевле стоит квартира.