Среди экспертов бытует мнение, что в последние годы тенденции развития рынка жилья характеризуются устойчивым увеличением спроса на малоэтажное жилищное строительство на пригородных территориях. Так ли это?
Терминология
К «малоэтажной» категории принято относить жилые здания высотой до пяти этажей. Чаще всего, это трехэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи и дуплексы. Реже встречаются «многоквартирники» из четырех этажей с мансардами на крыше. Выше пяти этажей — уже «среднеэтажки» и «высотки».
Многоквартирный малоэтажный дом обычно не отличается своей квартирографией от современных высотных домов. Там также могут присутствовать «студии», одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Иногда предлагаются многоуровневые жилые помещения с четырьмя или пятью комнатами.
- Таунхаус - малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых многокомнатных квартир, как правило с изолированными входами (без общего подъезда).
- Коттедж представляет собой индивидуальный (обычно на одну семью) одно- или двухэтажный жилой дом с мансардой — жилым помещением чердачного типа.
- Дуплекс — это своего рода «гибрид» коттеджа и таунхауса, состоящий из двух квартир с отдельными входами. Проще говоря, дуплекс - это сдвоенный коттедж.
Сразу оговоримся, что основными «участниками» наших изысканий будут малоэтажные многоквартирные дома и таунхаусы. Они гораздо более широко представлены на загородном рынке жилья и относятся к сегменту масс-маркет, тогда как категория «коттеджи и дуплексы» рассчитана как правило на состоятельных покупателей.
Инфографика и география
Теперь посмотрим на «картину» в целом. Многоэтажный «бум» давно уже покинул пределы Петербурга и сегодня активно осваивает ближайшие пригороды. Примером могут служить растущие как на дрожжах жилые кварталы в приграничных Мурино, Девяткино и Кудрово, а также в близлежащих к городу Колтушах и Янино. Если посмотреть на количество предложений на пригородных территориях, то «высотки» сегодня — безоговорочные лидеры.
Прим: в % указано количество строящихся квартир, выставленных в продажу.
Инфографика предоставлена консалтинговой компанией Knight Frank St Petersburg
При этом подавляющее большинство многоэтажных новостроек сосредоточено во Всеволожском районе - на северо-востоке и на востоке от Петербурга. Так сложилось «исторически» и согласно градостроительной документации прошлых лет. Здесь уже не первый год интенсивно развивается дорожная инфраструктура, а кроме того, локации Всеволожского района ближе всех к городской черте.
В то же время на территориях к югу от Северной столицы сегодня превалирует малоэтажный формат жилья. В областных Гатчинском, Ломоносовском, а также в Пушкинском, Петродворцовом и Курортном районах (находящихся в городском подчинении) достаточно перспективных участков на месте бывших сельхозугодий, много зеленых зон. Наконец малоэтажный характер строительства жилья предопределен особым, «дачным» и «дворцовым» статусом этих мест.
Что говорят власти?
«Вертикальное» строительство в пригородах уже привело к дисбалансу между объемами ввода новостроек и развитием транспортной инфраструктуры. Транспортная доступность популярных Мурино и Кудрово с громадными объемами сданного и строящегося жилья и сегодня не лучшая, и дальше, похоже, будет снижаться. Строительство новых выездов на КАД и развязок идет медленно, в то же время плотность жилой застройки уже сегодня почти в три раза превышает нормативы советской эпохи (ок. 10 тыс. кв. метров на гектар). Развитие социальной и коммерческой инфраструктуры также не поспевает за массовым вводом в эксплуатацию многоэтажек.
Это вопрос к скорости действий властей – утверждают эксперты - она должна быть выше скорости нарастания проблем.
Начиная с прошлого года толчком к развитию малоэтажной застройки пригородов Северной столицы стал новый вектор градостроительной политики. Так, в новой редакции Генплана развития Санкт-Петербурга (до 2025 года) для ряда муниципальных образований с лета 2015 года ограничена высотность застройки (не выше четырех этажей плюс мансарда).
«Необходимость введения законодательных ограничений возникла давно» — отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg -«строительство в пригороде в принципе должно преследовать другие цели, а именно создание новых комфортных территорий, отчасти выполняющих рекреационные функции. А это можно воплотить только в малоэтажном строительстве. По сути, законодательные ограничения в отношении этажности возводимого жилья стали переломным моментом в цивилизованном развитиипригородов».
Отметим, что власти и Петербурга и Ленинградской области сегодня активно содействуют пригородной застройке, проявляя инициативу в развитии «малоэтажного формата». Чиновники готовы взять на себя подготовку инженерии, транспортное обеспечение и частичное строительство социальной инфраструктуры в жилых кварталах. В новом Генплане развития города в наиболее перспективных Пушкинском и Петродворцовом районах уже предусмотрены малоэтажные проекты КОТ, которые девелоперами будут развиваться в сотрудничестве с властями.
Качественно и недорого
Девелоперам, ориентированным на загородное строительство сегодня наиболее интересно комплексное освоение удаленных от города территорий. Условия для освоения земель здесь изначально благоприятнее — низкая в сравнении с городской чертой стоимость земли приводит и к снижению себестоимости строительства. В результате снижения затрат цена за 1 кв. м в перспективе может составить не более 40 тыс. руб. как в многоквартирных домах малой этажности, так и в таунхаусах. Впрочем, уже сегодня застройщики предлагают комфортабельное жилье за городом по весьма привлекательным ценам. Стоимость квадратного метра в таунхаусах малоэтажного района «Счастье» от компании «ЛенСтройГрад» начинается от 42 тыс. рублей. Ныне это самый доступный проект с двухуровневыми квартирами на приграничных с Петербургом территориях пушкинского направления.
Для компаний — участников рынка малоэтажное жилье – это в первую очередь качественно новый формат строительства. Он во многом интересен с точки зрения высокой скорости строительства (таунхаусы возводятся в среднем за 1 год) и заметного сокращения количества согласований в сравнении с разрешительными процедурами на высотное строительство.
Об оперативности работ можно судить на примере того же ЖК «Счастье» в поселке Федоровское.«Жилые корпуса первой и второй очереди нашего дебютного проекта были сданы досрочно на один квартал, третья очередь уже введена в эксплуатацию, на данный момент идет передача ключей и заселение, которое планируем закончить до конца этого года, сдача 4 и 5 очередей запланирована на III квартал 2016 года» - сообщил коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад» Голубев Леонид Леонидович.
Чтобы малоэтажный пригород пользовался спросом у потенциальных покупателей строительство жилья должно сопровождаться возведением объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. С этим у девелоперов, специализирующихся на загородной недвижимости сегодня как раз неплохо. Сложнее обстоят дела с подведением коммуникаций и строительством новых инженерных сетей. По мнению экспертов, для экономической целесообразности в современных пригородах сегодня должно жить не менее 5 тыс. жителей на один гектар жилой застройки. Если плотность населения меньше, то подводка сетей и строительство распределительных станций уже не выгодно.
«С точки зрения стоимости подведения коммуникаций на 1 кв. метр продаваемой площади жилья, многоэтажная застройка на первый взгляд предпочтительней» — говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом», «однако «вертикальное» строительство требует гораздо большего количества мощностей всех видов, более длительных процессов проектирования, и всевозможных согласований. Безусловно все это сказывается на скорости и стоимости работ и здесь преимущество уже за «малоэтажным» форматом». Кроме того, с «инженерией» помогут власти.
В идеале, жители малоэтажных загородных кварталов должны не только полноценно отдыхать, но и работать. И в этом поможет активно обсуждаемая сегодня концепция индустриальных парков, которые расположатся в непосредственной близости от жилых кварталов и где будут созданы зоны деловой активности. Ожидается, что в перспективе индустриальные парки обеспечат занятость примерно 50% трудоспособного населения, еще часть будет работать в социальной сфере малоэтажных поселков, и лишь небольшой процент продолжит ездить на службу в город.
Квартира в малоэтажке vs таунхаус
Если сравнивать эти сегменты «в лоб», то сегодня квартира в «малоэтажке» привлекательнее: более низкая стоимость квадратного метра и более низкие предполагаемые затраты на эксплуатацию жилья. В нынешние кризисные времена бюджет покупателя является чаще всего основным параметром при выборе загородной недвижимости.
В малоэтажных жилых комплексах (МЖК) из-за более высокой плотности населения изначально предусматривается большие объёмы инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой.
«Таунхаусы «эконом-класса» (стоимостью до 2 млн. руб.) могут располагаться на более удаленной от города территории, нежели МЖК. С одной стороны таунхаусы являются аналогами обычных двухкомнатных квартир с гарантированно меньшим количеством жителей вокруг. С другой - могут возникнут проблемы с наличием необходимой инфраструктуры на территории поселка, в котором будет проживать гораздо меньше людей, чем в среднем квартирном малоэтажном проекте» - комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Высокая плотность порождает ощущение тесноты, которая неразрывно связана с отрицательным эмоциональным фоном. Как утверждают психологи, люди испытывают большую неприязнь к другим в подобных условиях и менее склонны вступать во взаимодействие с себе подобными. Видимо поэтому в новых многоэтажных городских кварталах мы не знаем и не хотим знать не только того, кто живет в нашем в доме, но и даже того, кто живет у нас на этаже...