Профессиональный подход к работе с непрофильными активами необходим для развития рынка загородного девелопмента Ленинградской области. Коллегия предлагает новую услугу для собственников земли на территории 47 региона - fee-девелопмент инвестиционных проектов.
О новом направлении девелопмента участники рынка заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов, но далеко не все представители бизнеса, имеющие непрофильные активы, готовы создавать дополнительные структуры для работы с ними. Fee-девелопмент представляет собой комплексное управление непрофильными земельными активами, осуществляемое командой профессионалов на средства инвестора. На сегодняшний день такая схема слабо развита в России, на долю fee-девелопмента приходится не более 10% сделок, в то время как в Европе этот показатель достигает 60-70%.
«Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, - пояснила Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, - План содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».
Если заказчик согласен с планом и располагает необходимыми инвестициями, fee-девелопер приступает к работе, обеспечивая все необходимые согласования, четкое следование бюджету, соблюдение сроков – ведь чем более «растянут» во времени заказ, тем ниже его доходность, выбор и контроль работы подрядчиков. Комплексный профессиональный подход обеспечивает заказчику экономию бюджета в 5-15% и значительный рост маржинальности проекта.
Под единым брендом
«Компании, которая не планирует в перспективе заниматься загородным девелопментом и имеет цель получить прибыль с имеющегося у нее актива, логично и разумно обратиться за помощью к девелоперу, имеющему многолетний опыт в этой отрасли, - в ключе темы продолжила г-жа Агеева, - Популярный бренд обеспечивает стабильный поток покупателей, у наших компаний есть накопленные базы интересантов, которые ждут подходящий для них лот. Fee-девелопмент подразумевает возможность работать под брендом партнера, это значительно повышает шансы нового проекта на успех».
«Наша компания имеет опыт реализации проектов на основе софинансирования, но в перспективе мы не планируем продолжать эту практику – очень сложно находить общий язык с соинвестором. Если между партнерами возникает заминка в решении стратегически важных вопросов, то результативность работы заметно снижается. Преимущество fee-девелопмента в том, что инвестор полностью отдает команде девелопера управление проектом. Все процессы абсолютно прозрачны, но именно fee-девелопер заключает те или иные договора, проходит все этапы согласования, ведет работу, опираясь на свой многолетний опыт, и отвечает за результат своей репутацией», - комментирует Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс»
Кто может обратиться к fee-девелоперу?
Светлана Невелева, эксперт КПД, советник руководителя «ГК СТИНКОМ» пояснила, что потенциальными потребителями загородного fee-девелопмента являются три группы собственников: это собственники бизнеса, имеющие земельный фонд в Ленобласти, не знакомые с конъюнктурой рынка, но располагающие инвестициями для развития непрофильного актива; иногородние инвесторы; а также городские застройщики, имеющие земельный банк в 47-ом регионе. «Городские застройщики зачастую не понимают, что рынок загородного девелопмента живет и развивается по другим правилам, в корне отличающимся от строительства в мегаполисе, - комментирует г-жа Невелева, - Их опыт колоссален, но он другой, поэтому и возникают большие проблемы с клиентами, продажами, темпами и проектами. Важно прислушаться к опыту загородных девелоперов, которые на протяжении ни одного десятка лет успешно реализовывают свои объекты в этом регионе».
Перспектива Fee
На сегодняшний день fee-девелопмент практикуется в сегментах промышленной и складской недвижимости, а также в сфере гостиничного бизнеса. Это объясняется узкой специализацией указанных направлений. Загородный девелопмент также является весьма сложным и многогранным процессом, однако, значительная часть частных инвесторов, имея опыт строительства одного собственного коттеджа, ошибочно полагает, что владеет компетенциями для строительства целого коттеджного поселка. Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории», считает, что общая проблема fee-девелопмента заключается в неумении российских компаний управлять инвестициями. «Вложение в непрофильные активы – открытие нового рода деятельности компании, в которой собственник, как правило, не разбирается. При этом он совершенно не доверяет профессионалам рынка. Корень проблемы заключается в самой культуре инвестирования, - рассказывает эксперт КПД, - Западные инвестиционные фонды успешно инвестируют в российскую недвижимость, ничего не зная о нашем рынке. Одна из таких компаний - Jensen Group - делают это грамотно, привлекая профессионалов. К сожалению, в России люди не умеют вкладывать деньги в незнакомые для себя отрасли. Обучение инвестированию в непрофильной сфере – есть задача fee-девелопмента».
Коллегия профессиональных девелоперов (КПД) – это организация, объединяющая ведущих застройщиков в сегменте загородной недвижимости СПб и Ленобласти. На сегодняшний день в состав Коллегии вошли 7 компаний - "Лэнд Аспект", "Олимп-2000", "ПетроСтиль", "ПулЭкспресс", "Росса Раккене СПб" (HONKA), "Русь: Новые территории" и группа компаний "СТИНКОМ".
Ключевым условием для вступления в Коллегию является наличие в активе руководства компании реализованных проектов, т.е. построенных и заселенных коттеджных поселков.
Общее количество реализованных и реализуемых проектов Коллегии профессиональных девелоперов – 48. Общая площадь освоения – порядка 1000 Га. Согласно данным Бюро аналитики Дмитрия Сперанского, успешных проектов, в которых действительно идут продажи, на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день - порядка 60-70 из 400 заявленных, то есть внушительная часть «живых» проектов – на счету КПД. Девелопмент - основной вид бизнеса учредителей Коллегии. Компании продолжают активную работу на загородном рынке не один десяток лет.