Недостаток спроса на рынке недвижимости вынуждает застройщиков искать всё более изощрённые схемы привлечения денег дольщиков или банкротиться. Особенно рискуют застройщики комплексов экономкласса, где цены уже приближаются к себестоимости. Насколько безопасно сейчас вкладывать деньги в новостройки, восстановится ли спрос и что такое «дно рынка недвижимости» мы спросили генерального директора Агентства недвижимости «02 Недвижимость» Елену Беседину.
Вячеслав Березниченко: Дайте, пожалуйста, свой прогноз динамики цен первичного рынка до конца текущего года? Достигли ли цены жилья экономкласса своего «дна»? Или им еще есть куда снижаться?
Елена Беседина: Достичь дна - это значит продавать квартиры ниже себестоимости. Вот тогда можно говорить о серьезной проблеме. В данном случае всё не так. Сегодня наблюдается понижение цены практически у любого застройщика. Существуют различные акции, гибкие условия оплаты, минимальные первые взносы. Вместе с тем сильных колебаний в сторону удорожания стоимости жилья или в сторону понижения не будет. Скорее будет плановый рост от 3 до 5 процентов в месяц, привязанный к динамике стройки. У каждого застройщика есть такое движение.
Вячеслав Березниченко: Как по Вашему на рынке скажется снижение ключевой ставки? Можно ли предполагать, что инвесторы на рынке недвижимости активизируются?
Елена Беседина: Одно к другому не относится. Что касается инвесторов они вообще не обращают внимания на процентную ставку. Процентная ставка интересна тем, кто покупает в ипотеку и для себя. В редких случаях инвесторы пользуются заемными средствами, инвестируя деньги в строящееся жилье. Сегодня наблюдается тенденция того, что среди инвесторов больше внимания уделяется коммерческой недвижимости небольших площадей: от 50 до 100 кв.м. Поэтому на рынке инвестиционных денег мы никакого особого спада или подъема не увидели. В этом сегменте все стабильно.
Вячеслав Березниченко: Ваши цены относительно невысоки. В чем секрет? Только в особой технологии возведения здания? Или имеет место экономия на качестве материалов?
Елена Беседина: Экономия на качестве материалов здесь ни при чем. Главным образом на удорожание проекта влияют технологии возведения здания и все мероприятия по проектированию и согласованию проекта. Наша строительная компания заключает в себе весь строительный цикл: от согласований и проектирования до передачи ключей в готовых объектах. Поэтому мы можем уменьшить себестоимость работ.
Вячеслав Березниченко: Насколько изменился размер себестоимости строительства, в сравнении с концом весны и началом лета прошлого года?
Елена Беседина: Есть общая статистика и общие наблюдения: от 30 до 40 процентов.
Вячеслав Березниченко: В последнее время очень много говорят и пишут о том, что темпы строительства на новых осваиваемых территориях опережают темпы развития социальной инфраструктуры. Влияет ли «чистое поле» на спрос жилья в новостройке? Принимает ваша компания какие-либо действия призванные снизить дефицит объектов инфраструктуры?
Елена Беседина: Любой застройщик когда выводит жилой комплекс в среде неразвитой инфраструктуры , как правило, подкрепляет его проектами будущих социальных объектов. «Чистое поле», то есть когда проект на начальном этапе строительства, позволяет получить максимально выгодные условия приобретения жилья. Лучшую цену. И для многих это очень важный фактор.
Вячеслав Березниченко: Опишите социальный портрет клиента, который принимает решение о покупке квартиры в Вашем объекте?
Елена Беседина: Мы охватываем практически все возрастные категории: молодые семьи, и студенты от 23-25 лет, люди зрелого возраста (после 50-ти-55 лет), часто дети покупают для родителей, родители из регионов покупают для детей, которые здесь учатся. Ну и активная категория - инвесторы 30%, 10% - это региональные инвесторы.
Вячеслав Березниченко: Назовите (если не является коммерческой тайной) соотношение ипотечных покупателей жилья в Ваших проектах и предлагающих «прямые деньги».
Елена Беседина: Не является коммерческой тайной. Обычно пропорция следующая: у нас из ста процентов сделок 30-40 процентов - ипотека. У других застройщиков может быть и более 50% . А дальше 20-25 процентов - это наличный расчет и 25-30 процентов это рассрочка. Сейчас соотношение поменялось из-за того, что не всем дают ипотеку, и не везде субсидированная ставка. Новое соотношение: из 100%, у нас 30% единовременные платежи, дальше 50% - это рассрочка (сейчас застройщики предлагают удобную рассрочку на 5-8 лет), и 20% - ипотека.
Вячеслав Березниченко: Существует мнение, что большинство петербургских застройщиков завершают «очереди» ранее заявленных проектов, но не планируют ничего нового. Есть ли у Вас «свежие» проекты, в том числе еще не заявленные?
Елена Беседина: Сейчас у большинства застройщиков в приоритете закончить начатое, а вывод новых проектов в условиях сжатия спроса оптимальнее придержать. Впрочем, держать при себе капитал также невыгодно, поэтому многие компании сейчас приобретают новые земельные участки. Другое дело, что сейчас на них ничего не строят, по разным причинам: кто-то ждет лучших времен, кто-то хочет проинвестировать в землю, а потом ее продать.
У нас тоже идет плановое развитие и сейчас, кстати, мы рассматриваем земельные участки и в Санкт-Петербурге, и в пригороде. Во Всеволожском районе есть интересные предложения - это большие участки от 50 тысяч квадратных метров жилья. И именно такие проекты комплексного развития для нас сейчас наиболее привлекательны.
«Из всех сделок 50% составляет рассрочка»
«На рынке инвестиционных денег все стабильно»