- Почему вы решили начать реализовывать квартиры по ДДУ?
- Для нашей компании всегда важно соответствовать рынку и отвечать ожиданиям наших покупателей. В сегменте массового жилья, который является специализацией ГК «ЦДС», мы стремимся предоставить клиентам максимально широкий выбор инструментов для приобретения недвижимости. В этой связи переход на реализацию части квартир по схеме ДДУ позволит покупателям воспользоваться более широкими возможностями для привлечения ипотечных средств, в частности, ипотекой с господдержкой.
ГК «ЦДС» работает на рынке 15 лет, и долгое время мы отдавали предпочтение схеме ЖСК. При переводе части объектов на реализацию по ДДУ мы сможем на личном опыте изучить все плюсы и минусы этого формата. Предоставив покупателю выбор, мы сравним динамику спроса и продаж в домах с аналогичными характеристиками, но с разной схемой продаж. Отказываться от ЖСК окончательно наша компания не планирует – обе схемы соответствуют законодательству, ФЗ 214, и будут дополнять друг друга. Наша позиция неизменна – основной фактор надёжности – это репутация и качество работы застройщика, а не форма договора.
- Данная схема покупки действует только в новых объектах? В каких?
- Мы начнем применять схему договоров долевого участия при реализации с нового жилого комплекса в Кудрово, который выйдет в продажу летом 2015 года. Ряд других объектов, которые мы планируем реализовывать по ДДУ, мы пока определяем.
- Почему ранее вы отдавали предпочтение ЖСК?
- На мой взгляд, ЖСК является более удобной схемой для покупателей, поскольку предоставляет возможность получения более длительной рассрочки. На ряд объектов наша компания увеличила беспроцентную рассрочку до 5 лет, и многие покупатели сегодня активно пользуются этой возможностью. Она позволяет покупателю совершить сделку по фиксированной на сегодняшний день цене и существенно снизить объем переплат, которые неизбежно повлечет ипотека и другие варианты покупки.
Кроме того, при взаимном согласии ЖСК дает возможность гибко подходить к условиям договора. Так, покупатель, оказавшийся в сложной жизненной ситуации, может перезаключить договор, изменив в нем, при необходимости, метраж квартиры или график платежей, например, приняв решение приобрести не 1-комн., а 2-комн. квартиру. Договор долевого участия не предоставляет клиентам подобных возможностей.
- Как сегодня покупатели относятся к схеме ЖСК? Не пугает ли она их?
- За последние годы петербуржцы стали относиться к схеме ЖСК гораздо лояльнее. Покупатели стали понимать, что надежность проектов в большей степени зависит от репутации самого застройщика, чем от формы реализации недвижимости. Если компания неустойчивая - неважно, по какой схеме идут сделки, риски будут высоки. Когда у застройщика есть имя на строительном рынке и опыт работы, превышающий 7 – 10 лет, когда жилые комплексы имеют грамотную проработанную концепцию, адекватную цену и выполнены по качественной технологии домостроения - то договорная база, применяемая продавцами, незначительно влияет на отношение покупателей.
- По вашим предположениям, темпы продаж по ДДУ будут выше?
- По моим ощущениям, темпы продаж по ДДУ будут наравне или чуть выше уровня объема сделок по ЖСК. Существенную роль в данном вопросе сыграет возможность использования государственных субсидий в рамках ипотечного кредитования при ДДУ. Этот фактор действительно может повлиять на выбор наших клиентов, для которых доступная ипотека является решающим моментом. На сегодняшний день доля покупок с привлечением ипотеки в нашей компании составляет порядка 30% и постепенно увеличивается. Соответственно, доля жилья приобретаемого в ипотеку по ДДУ может превышать уровень продаж в аналогичных объектах, реализуемых по ЖСК. Однако если учетная ставка Центробанка продолжит снижаться, условия сравняются, и государственная поддержка больше не будет играть особой роли относительно темпа продаж. При этом важно учитывать, что программы социальной поддержки – целевые жилищные программы, материнский капитал и военные субсидии – работают и в отношении ЖСК, и в отношении ДДУ. Также работая по ДДУ, мы рассчитываем привлечь тех людей, кто принципиально не рассматривает другие схемы покупки.
- Тип сделки – ДДУ или ЖСК – влияет на цену квадратного метра в проекте? Каким образом?
- ЖСК, безусловно, позволяет формировать более конкурентоспособные цены и, самое главное, более гибкие схемы расчетов .
- У некоторых покупателей есть страх перед ЖСК. Каким образом застройщикам можно изменить отношение людей к данной схеме покупки?
- Собственным позитивным примером. Наша задача, как застройщика, реализующего свои объекты по схеме ЖСК, продемонстрировать покупателям честную и открытую работу в рамках ФЗ – 214, частью которого ЖСК является ровно в той же степени, что и ДДУ. За 15 лет у нас не было ни одного нарекания относительно двойных продаж, которые скомпрометировали все схемы, в том числе и ДДУ при покупке квартир в строящихся домах в конце 90-х – начале 00.
- Можно ли разделить схемы реализации новостроек в зависимости от типов объектов, например, ЖСК – для малоэтажных комплексов, ДДУ – для масштабных проектов? В каких случаях лучше использовать ДДУ, а в каких – ЖСК?
- Я думаю, что форма продаж того или иного девелопера в первую очередь зависит от политики компании и от сегмента реализуемой ей недвижимости. ГК «ЦДС» 15 лет специализируется на сегменте масс - маркет, наработанный опыт позволяет нам предлагать клиентам не только доступные цены, но и удобные инструменты приобретения жилья, такие как длительная рассрочка, ипотека, жилищные программы и т.д.
- Как вы считаете, в сложившейся экономической ситуации при прочих равных условиях наиболее устойчиво положение проектов, которые реализуются по ДДУ или ЖСК? Почему?
- Устойчивость проектов даже в рамках сложившейся экономики не зависит от формы продажи объекта. Устойчивость проекта напрямую зависит от запаса прочности самой строительной компании. Собственные средства, ресурсы, проработанный земельный банк, минимальная кредитная нагрузка позволяют ГК «ЦДС» профессионально исполнять свои обязательства при любом негативной сценарии, вне зависимости от формы реализации проектов.