- Договор долевого участия - какие плюсы и минусы для застройщика, для покупателя?
- Безусловно, 214-ФЗ дает большие преимущества дольщику на рынке. Договор долевого участия страхует от самого главного риска, который раньше порождал большинство обманутых дольщиков - риск двойных продаж. Этот риск снимается, но остаются общеэкономические риски. Покупатель на первичном рынке платит меньше, чем тот, кто приобретает готовую квартиру, именно потому, что несет определенные риски.
Главным плюсом для застройщика в 214 федеральном законе является повышение доверия дольщиков к первичному рынку жилья. В соответствии с положениями, прописанными в 214 -ФЗ, на застройщика были возложены дополнительные обязанности и множество ограничений. Во время принятия этого закона застройщики много говорили о том, что позиции участников долевого строительства перестали быть равноправными. При недобросовестном исполнении обязательств дольщиком договор может быть расторгнут только после неоднократного нарушения и прохождения определенного срока.
Регламентация настолько велика, что соответствовать 214-ФЗ, действительно, не просто. Есть дополнительные хлопоты в виде отчетности, которая предусмотрена в соответствии с 214-ФЗ. Главные проблемы - это издержки по регистрации договора долевого участия и сроки, в течение которых проходит регистрация. В Петербурге сроки регистрации не соблюдаются, и застройщик получает деньги по заключенным договорам с большой задержкой.
- На что нужно обратить внимание при заключении ДДУ?
- Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. Застройщик - это именно та компания, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок. Подписывать договор должно надлежащее лицо, чьи полномочия подтверждены. В тексте ДДУ четко указывается предмет договора - передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства - строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж и стоимость. Наконец, в договоре должен быть указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. Согласно закону, гарантийный срок по квартире составляет пять лет, по технологическому и инженерному оборудованию - четыре года.
- Как ДДУ защищает покупателя квартиры?
- Основная цель работы по ДДУ, заключенному в полном соответствии с 214-ФЗ, состоит в том, чтобы дольщику гарантированно избежать двойных продаж. Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС. Двойные продажи после регистрации уже невозможны, потому что государство регистрирует сделку, констатирует, что оно видит дольщика в качестве легитимной стороны по договору и подтверждает права дольщика на определенный объект недвижимости. Застройщик не может распорядиться данным объектом без расторжения зарегистрированного договора долевого участия.
- Какие риски есть при заключении ДДУ?
- Ни одна схема не позволяет избежать долгостроя. Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические. Удлинение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис. Дольщик может ознакомиться со всеми документами (аудиторские заключения, балансы), оценить финансовую устойчивость компании и получить полную информацию, если он взаимодействует с застройщиком, который работает по 214-ФЗ. Не надо стесняться прибегать к услугам консультантов, задавать вопросы и выбирать застройщика, который, на ваш взгляд, своевременно построит объект.
- В чем заключается инициатива отмены ДДУ? Какие ожидаемые последствия?
- Инициатива отказа от ДДУ исходит от властей Московской области. Регион сейчас испытывает строительный бум, будучи не в силах справиться с ним, предлагает радикальные меры. Инициатива эта укладывается в формулу: лучшее средство от перхоти - гильотина. Строительный рынок в России сегодня - один из наиболее развитых, и принять поправки в закон - значит зарезать курицу, несущую золотые яйца. В полную силу работает 214-ФЗ, рынок функционирует в развитом правовом поле. Вместо того, чтобы использовать контроль и совершенствовать механизм, который работает в стране четверть века, предлагается уничтожить действующую систему, тем самым загнать сферу долевого строительства в полулегальные серые схемы. Не надо думать, что, как по мановению волшебной палочки, у нас появится новое, без изъянов и законодательных пробелов, готовое правовое поле, обеспечивающее альтернативу ДДУ.
- Если произойдет отмена ДДУ, нас ожидает ситуация правового вакуума, обход неудобных и навязанных рынку неотработанных схем, а в связи с этим - колоссальный рост числа обманутых дольщиков. Отмена ДДУ также непременно приведет к удорожанию жилья. Сегодня минимальная ставка, по которой застройщик может взять кредит в банке, - 17% - нужно быть очень уважаемой компанией, иначе проценты будут существенно выше. Это значит, что при сроке строительства 3 года банк получит около 35% от стоимости строительства. Угадайте, кто оплатит это удорожание? С рынка уйдут средние и мелкие застройщики, которые не смогут получить доступ к банковскому кредитованию, снизится конкуренция - а это еще одна причина для роста цены.