В этой статье мы расскажем:
Что не так с апартаментами, почему их хотят перевести в класс жилых помещений;
Легко ли переделать апартамент в квартиру;
Как перевод в статус «жилое» скажется на инвестициях, бизнесе и простых жителях;
Почему апартаменты хотят сделать жилыми
Ключевые критерии привлекательности для покупателей — цена ниже на 15-20% по сравнению с квартирами и возможность инвестировать с прибылью до 18%. Покупатели чаще всего выбирают то, что дешевле, поэтому спрос на апартаменты растет еще с 2013 года.
Трудности проживания в апартаментах связаны с тем, что:
а) в них нельзя прописаться, можно лишь оформить временную регистрацию на 5 лет;
б) на нежилые помещения не распространяются санитарные нормы, законы о тишине, нельзя получить налоговый вычет, использовать маткапитал и т.д. Например, если ваши соседи решили переделать помещение под студию звукозаписи, вы ничего не сделаете с громко поющими клиентами за стенкой.
в) раз помещение приравнивается к офису, значит и оплата КУ будет как у офиса — на 15-20% выше, чем в квартирах.
Если покупатели заранее знали, что приобретают «нежилое» помещение со всеми вытекающими последствиями, то почему мечтают о переводе их в статус «жилое»?
Лидерами по количеству апарт-отелей и апарт-комплексов является Москва и Санкт-Петербург — города-миллионники с внушительным потоком туристов и приезжих на заработки из регионов. Позволить покупку жилья в Питере и тем более в Москве может не каждый, поэтому выгодная стоимость апартаментов играет ключевую роль.
При этом застройщики апарт-отелей и МФК не обременены строительством школ, детских садов и поликлиник, могут заложить фундамент здания хоть в промзоне. Поэтому к 2020 году рынок апартаментов стал конкурировать с рынком жилой недвижимости.
Больше доступного «жилья» — больше новоселов, но есть проблема: социальной инфраструктуры на всех не хватает даже в жилом секторе. Поэтому 6 марта 2020 г в Совет Федерации отправлен на рассмотрение законопроект по переводу апартаментов в статус жилых помещений. Но «оживить» готовые или на стадии строительства апарт-комплексы не так просто.
Трудности перевода: почему не все апартаменты переделают в жилье
При строительстве жилого дома в обязательном порядке учитываются следующие нормы:
- рядом с жилым комплексом запрещено строительство шумных и опасных предприятий, а если такое происходит, то дома отделены санитарной зоной;
- застройщик сам или при содействии государства обеспечивает жителей социальной инфраструктурой. На этапе планирования количество соцобъектов рассчитывается исходя из количества жителей;
- есть требования к стройматериалам, размеру жилых помещений, расположению санузлов (их нельзя перемещать при перепланировке), шумоизоляции.
Представим, что есть готовый апарт-комплекс, в котором при планировании не было учтено ни одно из вышеперечисленных требований. На бумаге легко перевести нежилое помещение в статус жилого, но что делать с апартаментами, которые с самого начала не соответствуют нормам СНИП. В ряде помещений могут на законных основаниях работать офисы, хостелы, косметологические кабинеты, да что угодно, как быть с ними? Для офисных помещений выше налог на недвижимость и КУ рассчитываются иначе, значит ли это, что квитанции на оплату будут для всех разные?
Инфраструктура — еще один камень преткновения. Например, семья покупает в строящемся апарт-комплексе жилье с надеждой на то, что ребенку предоставят место в детском саду и поликлиника будет в шаге от дома. Но до изменения в законодательстве не было предусмотрено ничего подобного.
Эксперты опасаются, что пока нет четкого разграничения на жилые и нежилые апартаменты, есть вероятность сгрести в одну кучу и обычные гостиницы и отели. Вопросов много, а ответов пока нет.
Первые шаги к определению статуса отелей начались с проекта «Положение о классификации гостиниц» от 16.02.2019 г. Согласно документу, те объекты, где предполагается временное размещение людей, должны пройти классификацию и получить «звезды». Если проект позиционирует себя как гостиницу, то обязательно наличие ресепшена, обслуживающего персонала, меблировки помещений.
Подобной классификации не хватает и апартаментам.
Как отразится «жилой» статус на стоимости апартаментов и условиях эксплуатации
Эксперты рынка сходятся во мнении, что если апартаменты приравняют к жилой недвижимости, то они потеряют главное конкурентное преимущество — низкую стоимость.
Это логично, ведь если застройщиков апарт-комплексов обяжут обеспечивать жильцов школами и детскими садами, то стоимость апартаментов сравняется с квартирами.
В Москве возможность получить прописку благоприятно скажется на жителях, которые смогут получать московские льготы: путевки в санатории, пенсионную надбавку, детские пособия и пр. Но при этом возрастет нагрузка на близлежащие школы и детские сады, которые не рассчитаны на вновь прописавшихся.
В «Бест-Новострой» считают, что не все апартаменты переведут в жилые помещения, а только в многофункциональные комплексы, где апартаменты строятся в составе жилого дома.