с 9:00 до 20:00
+7 (812) 779-16-30
Бесплатная консультация
Район
Выбор района
СброситьВыбрать
Метро
Выбор метро
СброситьВыбрать
Локация
Выбор нас. пункта
СброситьВыбрать
Застройщик
СброситьВыбрать
Тип дома
СброситьВыбрать
  1. Главная
  2. >
  3. Статьи
  4. >
  5. Страсти по ЖСК
14.08.2015 18:53

Страсти по ЖСК

Страсти по ЖСК

Кооперативная схема подвергается изменениям, теряет популярность, но продолжает работать. Несмотря на тенденцию перехода застройщиков к заключению с покупателями договоров долевого участия, система жилищно-строительных кооперативов по-прежнему востребована у ряда девелоперов.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и договора долевого участия (ДДУ) две основные схемы взаимодействия между застройщиками и их клиентами в России. Система создания ЖСК существует еще со времен Советского Союза, ДДУ появились 10 лет назад, после вступления в силу Федерального Закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).

Схема ЖСК подразумевает вступление всех дольщиков в кооператив, с дальнейшим внесением средств на его счет, на которые и будет строиться будущий объект. До недавнего времени сфера кооперативов была недостаточно четко регламентирована, оставляла целый ряд лазеек, которыми пользовались недобросовестные застройщики. Она, с одной стороны, вызывала недоверие со стороны покупателей, чувствовавших свою недостаточную защищенность, а с другой привлекала существенно более низкими затратами на квартиры.

После заключения договора долевого участия в интересах дольщика начинает работать весомый список нормативных актов, призванных защитить его интересы и контролировать работу девелопера в соответствии с 214-ФЗ. Именно поэтому схеме ДДУ покупатели доверяют гораздо больше.

ЖСК под контролем

В середине июля Владимир Путин подписал поправки в ряд законов, которые должны усовершенствовать механизмы защиты прав участников жилищных кооперативов (Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Новая редакция Жилищного кодекса действует с 25 июля. Своим появлением она наносит по практике создания ЖСК еще один удар, подталкивающий застройщиков, до сих пор продолжавших использовать эту традиционную схему взаимодействия с покупателями, переходить к реализации по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с нормами 214-ФЗ.

В ЖК РФ появились новые статьи, строго регламентирующие особенности организации и деятельности жилищных кооперативов, а также определяющие новый порядок контроля за ней. Иными словами нормативы работы ЖСК практически приводятся к общему знаменателю с ДДУ.

Изменения ставят крест на деятельности так называемых ЖСК-соинвесторов, заключавших договоры с застройщиками, а после сдачи объектов получавших часть квартир в собственность. Теперь всем ЖСК, независимо от времени создания, запрещено привлекать деньги на возведение многоквартирного дома, если они не имеют права на земельный участок и разрешения на строительство.

Если ЖСК ведет строительство нескольких домов или количество членов кооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новых членов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, по новым нормам один ЖСК не может единовременно строить более одного дома выше трех этажей (исключая ЖСК, создающиеся в соответствии с законом "О содействии развитию жилищного строительства").

Руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова перечислила организации, которые делают выбор в пользу ДДУ:

-Перечень компаний, которые работали через ЖСК, а в какой-то момент стали использовать и ДДУ, в Санкт-Петербурге не такой большой, но тенденция с постепенным переходом просматривается. Это «О2», «Лидер Групп», ГК «Эталон», «Навис», которая сейчас по ДДУ строит ЖК «Щегловская усадьба» и «Л1» со строительством ЖК «Империал».

Почему застройщики выбирают ДДУ?

Кому-то из сторонних наблюдателей, привыкшим не слишком внимательно вникать во все тонкости деятельности застройщиков, смена принципов их работы, примерно совпавшая по времени с изменениями Жилищного кодекса, наверняка покажется подозрительной.

На самом деле мотивы у изменений могут быть самыми разными, совсем не обязательно, что застройщик принял решение перейти на ДДУ поняв, что работая через ЖСК хитрить, плодя аффилированных ЖСК-соинвесторов, больше не удастся. Кто-то готовил подобный переход давно, а кто-то решился на это учтя желания потенциальных дольщиков.

Генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Недвижимость» Елена Беседина, чья организация с недавних пор стала работать по ДДУ, пояснила мотив изменений следующим образом:

- Наш переход на ДДУ обусловлен, прежде всего, повышенным интересом граждан к данному типу взаимодействия с застройщиком. В связи с этим было принято решение о реализации квартир по договору долевого участия. Речи о том, что компании «O2» стало неудобно работать по ЖСК, не идет.

Похожие причины изменений обозначили и в компании «Лидер Групп». В отделе продаж организации пояснили, что переход на ДДУ скорее маркетинговый ход, направленный на привлечение новых клиентов, так как у покупателей именно такая юридическая основа взаимодействия более востребована и вызывает больше доверия в настоящий момент.

ГК «Эталон» заявляла о намерении уйти от ЖСК в пользу ДДУ еще в прошлом году. Полный отказ от создания жилищно-строительных кооперативов в Санкт-Петербурге состоялся весной. Переход выглядел скорее как веяние времени, ведь большинство крупных игроков рынка отказались от ЖСК раньше.

Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС, - отметила директор Юридического департамента Группы компаний "Эталон" Виктория Цытрина.

При этом в Москве от практики создания кооперативов «Эталон» пока полностью не отошел, планировалось, что в столице он будет существовать до 2020 года.

Не стоит забывать и о еще одном факторе, который играет немаловажную роль при выборе схемы взаимодействия застройщика с покупателем. Пусть не всегда открыто, но при этом довольно настойчиво, использовать ДДУ рекомендует само государство. Яркий пример — программа господдержки ипотеки (банку, выдавшему кредит с 12% ставкой, недополученную выгоду компенсирует Минфин) доступна только тем, кто приобретает квартиры в новостройках по ДДУ, а вот при покупке в кооперативных домах на такую помощь рассчитывать не приходится. В итоге работать по ДДУ становится выгодней и застройщикам, способным привлечь большее количество ипотечных клиентов, и тем, кто собрался пользоваться услугами кредиторов.

В пресс-службе ГК «Эталон» нам процитировали официальную отчетность за первое полугодие 2015 года, в которой, среди прочего, говорится: «Доля ипотеки выросла с 11% в 1 квартале до 20% во 2 квартале 2015 года благодаря действию государственной программы субсидирования ипотечной ставки».

Те же застройщики, которые только что перешли на другую схема, пока не имеют полной статистической картины по этому вопросу.

Так как о переходе на ДДУ было объявлено относительно недавно, говорить о заметном увеличении количества ипотечных сделок рано, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Недвижимость» Елена Беседина. - Однако мы ожидаем повышение спроса на ипотечный продукт, так как именно возможность приобретения квартиры в ипотеку с господдержкой и является ключевым плюсом ДДУ.

Сторонников у ЖСК хватает, но и они пробуют ДДУ

Перспективы работы с программой господдержки ипотеки привлекают и тех застройщиков, которые на протяжении многих лет оставались верны схеме с жилищно-строительными кооперативами.

В ближайшее время откроются продажи в двух новых комплексах возводимых нашей организацией. Реализация жилья в этих новостройках будет осуществляться в соответствии с 214-ФЗ по договорам ДДУ, - сообщили нам в пресс-службе группы компаний «ЦДС». - Раньше мы заключали только договоры ЖСК. Решение строить новые объекты по схеме договоров долевого участия принято для того, чтобы покупатели могли приобрести жилье с использованием субсидированной ипотеки. На сегодняшний день в проектах, где продажи ведутся по схеме ЖСК, это невозможно. Кроме того, планируем изучить плюсы и минусы таких продаж, сравнить ликвидность квартир в проектах. Но окончательно отказываться от реализации жилья при помощи вступления в кооператив наша группа компаний не собираемся.

Директор по развитию компания «Л1» Надежда Калашникова пояснила, что возведение комплекса «Империал» с использованием ДДУ ведется уже давно, в то же время другие объекты организации строятся по схеме ЖСК.

Считаю, что с теми задачами, которые были поставлены перед 214-ФЗ, он не справляется, — развила тему Надежда Анатольевна. - Да, действительно он страхует дольщиков от двойных продаж квартир, но этой порочной практики на рынке по сути давно уже нет. При этом чрезмерное ужесточение требований больше бьет по застройщикам и дольщикам, нежели их защищает, ведь самый главный страх для тех и для других — недострой, а от этого закон никого не страхует, скорее даже подталкивая застройщика к долговой яме и дальнейшему банкротству.

Недавняя нашумевшая история с компанией «Город», - продолжает Надежда Калашникова, - могла бы закончится куда менее печально, если бы у организации было чуть больше места для маневра, если бы она не платила бесконечные огромные штрафы. Застройщики из-за систематического усиления контроля над своей деятельностью, с бесконечными отчетами и так далее, словно строитель, которого принуждают копать котлован лопатой (214-ФЗ), когда у него есть бульдозер (ЖСК).

Резюме

Ужесточение норм Жилищного кодекса, с которым приходится сталкиваться застройщикам, работающим с жилищно-строительными кооперативами, постепенно будет сказываться. Медленно, но верно большинство из них будут приходить к использованию ДДУ хотя бы в части проектов. При этом какой-то процент девелоперов, конечно, будет продолжать работать с ЖСК до тех пор, пока эта схема будет существовать.

Впрочем, уже осенью в строительной сфере могут начаться куда более серьезные изменения, в результате которых в прошлое могут уйти не только кооперативы, но и все долевое строительство в целом.