Когда рынок апартаментов достигнет пика, а затем пойдет на спад, какую стратегию используют застройщики? Как новые реалии 2020 года отразятся на стоимости и качестве строительства?
Эксперты пророчат перегрев на рынке апартаментов. Так ли это?
Апартаменты перестали быть исключительно элитной недвижимостью и ворвались в массы в 2013-2014 году, с тех пор в ответ на повышенный спрос их количество только росло.
На примере Москвы видно, как менялось процентное соотношение элитных апартаментов и сегмента масс-маркета, а также увеличение объема строительства в целом.
В 2018 году консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg зафиксировала рост спроса на апартаменты в Санкт-Петербурге на 74% по сравнению с 2017 годом. К третьему кварталу продажи велись в 41 проекте, общей площадью 641 тыс. кв.м — рекордный показатель. Так это выглядело на графике с прогнозом до 2020 года.
Одной из причин покупательской активности стала высокая доходность инвестиций в нежилую недвижимость. Например, в 2017-2018 гг прибыль со вкладов составляла до 7,4% годовых, доход от аренды жилья — стабильные 4-6%, а с апартаментов можно получить 8-12%.
Если в 2020 году планы застройщиков Петербурга реализуются, на рынке появится 19 тыс. юнитов — такое же общее число номеров в гостиницах и отелях уровня 3,4 и 5 звезд по городу.
По информации отдела исследований IPG.Estate, рынок апартаментов Северной столицы на грани пресыщения. Исследования в Colliers International говорят о том, что к 2023 году объем юнитов в апарт-комплексах достигнет 24 тысяч — это на 20% больше предложений гостиничной отрасли. Проще говоря, номеров станет больше, чем желающих в них поселиться — это приведет к снижению доходности для инвесторов.
Рынок апартаментов уже меняется, а как именно расскажем далее.
Тенденции рынка апарт-комплексов Санкт-Петербурга
Спрос на апартаменты привел к массовому строительству апарт-комплексов и апарт-отелей, обещающих доходность до 12%, а порог входа ниже на 15-20%, чем при покупке квартиры.
Ярким примером высокой доходности стал апарт-комплекс бизнес-класса VALO, который сочетает в себе апартаменты для долгосрочного проживания комфорт-класса, а также номерной фонд международной сети отелей Mercure 4*. Застройщик обещает прибыль 12,88% годовых с учетом расходов на управление. Цены на старте от 2,7 млн рублей.
Конкуренция между застройщиками высока, поэтому те, кто стремится преуспеть, вынуждены чутко следить за сменой настроений покупателя и вовремя предлагать новые «фишки» или усовершенствовать проверенные методы. Аналитический отчет от компании Р-ФИКС выявил два тренда рынка апартаментов.
1.Нацеленность на эффективное управление недвижимостью. Для улучшения уровня сервиса возможно привлечение иностранные специалистов. Это налагает на проект обязательное соответствие европейским стандартам по управлению работой подрядчиков, клининговых служб, системами безопасности и др. Надежные компании «заходят» в проект только на условиях его контроля от планирования до сдачи в эксплуатацию.
2. Инвесторы предпочитают малогабаритки. Апартаменты от 18 кв.м пользуются большей популярностью из-за низкого порога входа. Например, в МФК START в Выборгском районе можно приобрести апартамент 19,5 кв.м с отделкой от 1,59 млн рублей. Минимальные цены в других районах на начало 2020 года выглядят следующим образом:
