В данной статье мы рассмотрим плюсы и минусы покупки квартиры на начальном этапе и расскажем, как избежать потери вложенных средств. В качестве примера мы использовали ЖК “Шуваловский” в Приморском районе.
Зачем застройщик снижает цены за квадратный метр на старте продаж?
Для начала давайте разберемся, почему цена на старте продаж ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию. Как правило, стоимость жилого помещения на начальном этапе строительства отличается от стоимости готового жилья – разница может достигать 25%. Это обусловлено желанием застройщика привлечь внимание покупателей к новому проекту. Но зачем? Масштабной рекламной кампании вполне достаточно.
Главная причина кроется глубже. После получения разрешения на строительство, девелопер нуждается в привлечении большего числа дольщиков, которые будут фактически его финансировать. В ЖК “Шуваловский” цены на квартиры 5 очереди (сдача в конце 2020 года) начинаются от 3.41 млн рублей. Стоимость жилого пространства в доме, строительство которого завершится уже в 2019 году стартует от 5 млн рублей.
С момента обустройства котлована и по мере завершения последующих строительных этапов – стоимость квадратного метра будет постепенно расти.
Девелоперу не выгодно продавать недвижимость по ценам "старта продаж", поэтому он поэтапно выводит в продажу новые ассортименты жилых помещений, увеличивая их стоимость.
Преимущества покупки на старте продаж
Итак, какие преимущества несет в себе покупка квартиры в начале строительства?
- Низкая цена. В среднем, строительство монолитного дома занимает три года и, совершая покупку на этапе котлована, вы платите приблизительно 80% от стоимости готовой квартиры. Такая экономия может исчисляться несколькими миллионами рублей, что несомненно является ключевым преимуществом. На официальном сайте ЖК Шуваловский стоимость квадратного метра на старте продаж начинается от 90 100 рублей.
- Широкий выбор квартир. На старте продаж Вам представлен широкий ассортимент планировок и Вы можете выбрать этаж, на котором будет Ваша квартира, наиболее привлекательную планировку, вид из окна и прочее. В готовом доме большая часть квартир уже куплена и выбор значительно сокращается. На начальном этапе строительства купить квартиру в ЖК “Шуваловский” можно с 1-3 комнатами, разными планировками и отделкой. Покупателям доступны предложения евро-формата, а также видовые пространства.
Как видите, купить квартиру в новостройке Приморского района можно по весьма демократичной цене, главное – успеть до повышения стоимости квадратного метра.
На этом можно и закончить – две идеальные причины купить квартиру на старте продаж. Однако, уважаемые читатели, не стоит торопиться – давайте рассмотрим риски, которым Вы можете себя подвергнуть.
Риски, с которыми можно столкнуться
Риск №1 – Заморозка проекта.
Страшный сон каждого участника долевого строительства. Причиной заморозки могут стать разные факторы – банкротство застройщика, изменение ситуации на рынке, реформы строительства и т.д.
Как избежать риска
Для того, чтобы избежать потери всех вложенных средств надо ответственно подойти к выбору строительной компании. Например, застройщиком новостройки в Приморском районе, ЖК “Шуваловский”, выступает два крупных девелопера – “ЛСР” и “NordEst”, которые занимаются строительством уже несколько десятилетий и известны на рынке недвижимости. Взгляните на портфолио застройщика, прочтите отзывы в интернете, ознакомьтесь с официальной документацией и сделайте вывод о надежности строительной компании.
Риск №2 – Аккредитация у небольшого количества банков.
К моменту начала строительства многие банки не успевают аккредитовать объект. Если Вы, как и большинство покупателей, приобретаете недвижимость в ипотеку, то можете столкнуться с весьма скудным набором ипотечных программ и, в последствии выплачивать слишком большой годовой процент.
Как избежать риска
Изучите условия покупки квартиры от застройщика, обсудите эти вопросы с менеджером отдела продаж и проанализируйте программы кредитования других объектов выбранного застройщика. Если на момент покупки Вы столкнетесь с тем, что ипотека представлена от 2-3 банков, то, возможно стоит немного подождать – скорее всего в ближайшие пару месяцев выбор ипотечных программ и банков станет шире. Дома 5 очереди жилого комплекса “Шуваловский”, аккредитованы 3 банками – Уралсиб, Газпром и Сбербанк, а вот корпуса предыдущих очередей финансируют 8 партнеров застройщика. Старт продаж V очереди был объявлен два месяца назад и в будущем количество банков и ипотечных программ станет больше.
Долевое строительство в 2019 году
28 декабря 2018 года Госдума внесла поправки в федеральный закон о долевом участии в строительстве. Во избежании тех самых рисков заморозки проекта и потери денег дольщиков, отныне строительство объектов осуществляется за счет банковского кредита. Эта реформа отразилась на ценах старта продаж, но не повлияла на стоимость готовых квартир. Отныне внесенная Вами, в качестве дольщика, сумма будет резервироваться на специальных банковских «счетах эскроу». И застройщик получает к ним доступ только после завершения строительства. Данная схема создана с целью минимизации тех самых рисков для покупателей. Теперь разница в цене между квартирой в строящемся объекте и готовом доме сокращается. Разница в цене у каждого застройщика своя, но на стоимость готовых квартир закон не повлияет.
Как сэкономить на покупке квартиры?
Несколько “лайфхаков” для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья.
Выберите правильное время для покупки. Спрос на недвижимость падает во время длительных праздников, например майских, поэтому застройщики стараются привлечь покупателей, намеренно снижая стоимость квадратного метра и проводят выгодные акции. Также застройщики часто делают скидки в преддверии праздников. Например, “минус 8% к 8 марта” или “Новогодняя акция - скидки до 31 декабря”.
Расположение квартиры. Зачастую застройщики снижают цены на квартиры, которые расположены на первом или последнем этаже, ближе к лифту, с окнами во двор и т.д. Если Вам не принципиальны эти моменты, то Вы можете сэкономить. Например, однокомнатная квартира на первом этаже новостройки Приморского района обойдется Вам в 3.5 млн, а на 8 этаже цены возрастает до 3.7 млн рублей.
Самые популярные предложения. Застройщики готовы снизить цену на квартиру, если – это Ваша повторная покупка у данной строительной компании, если Вы вносите 100% оплату, если Вы являетесь иногородним покупателем, если Вы являетесь сотрудником партнера девелопера, если у Вас есть несколько детей и т.п. Например, при покупке квартиры в ЖК Шуваловский иногородние покупатели могут получить 50 000 рублей на переезд, скидку до 6000 рублей за кв. метр при 100% оплате и скидку 1000 рублей за кв. метр при повторной покупке.
Старайтесь извлечь максимальную выгоду от покупки. Возможно, застройщик дарит скидки на паркинг при покупке определенных квартир или сделает Вам ремонт “под ключ” на выгодных условиях.
В заключении
Каждое решение влечет за собой последствия, покупка квартиры яркое тому подтверждение. Оцените риски приобретения недвижимости на старте продаж, проанализируйте рынок и изучите строительную компанию, которой собираетесь доверить Ваши средства. Нами были рассмотрены возможные проблемы и пути их избежания, а также преимущества такой покупки.
