В мае 2024 года Москомэкспертиза наложила запрет на строительство в столице жилья площадью менее 28 м². В эту категорию попадает большинство бюджетных планировок — студий и однокомнатных квартир. О намерении подхватить московскую инициативу почти сразу высказался губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. Как это скажется на строительном бизнесе, рассуждает руководитель отдела продаж группы компаний «Лидер Групп» Ирина Петрова.
В Ленинградской области малогабаритный формат жилья — один из самых популярных. Студии и однокомнатные квартиры до 28 м² закрывают спрос на бюджетное индивидуальное жилье, особенно среди молодежи и приезжих. В таких пригородах, как Кудрово, Мурино, Бугры, Новое Девяткино или Янино на севере города, или в Новоселье на юго-западе представлен богатый ассортимент лотов площадью и 24 м², и 19 м², и 16 м².
Цена диктует спрос
Руководитель отдела продаж петербургского девелопера «Лидер Групп» в оценке рынка опирается на собственные данные продаж. По словам Ирины Петровой, студии и однокомнатные квартиры в равной степени популярны, ведь по цене оба варианта находятся в категории доступного жилья.
Ключевую роль играет именно метраж, исходя из которого рассчитывается финальная стоимость. У «Лидер Групп» в нижнем ценовом сегменте большой выбор однокомнатных лотов евроформата — изолированной жилой комнатой и кухней увеличенной площади, которая пригодна не только для приготовления пищи, но и досуга — отдыха, встречи с друзьями, хобби. Санузел застройщик тоже стремится сделать раздельным. Поэтому покупают их не только вчерашние студенты (или их родители), но и молодые пары. Если их совместный доход находится в пределах 90 тыс. рублей в месяц, им вполне по силу выплачивать ипотеку по программам с господдержкой.
Удар на старте продаж
С позиции девелопера, Ирина Петрова не видит положительных сторон в анонсированном запрете. Отказ от строительства малогабаритных квартир значительно сократит продажи при запуске нового проекта. Компактное жилье вызывает наибольший интерес среди клиентом именно на начальной фазе, так как с точки зрения инвестиций оно наиболее ликвидно. Низкая стоимость 1 м² делает студии и «однушки» доступными для широкой аудитории. Спрос на лоты большого метража просыпается, когда строительство перевалило за экватор или близится к финалу.
Ирина Петрова добавила, что подобные инициативы по регулированию строительного рынка должны сопровождаться соответствующими ипотечными программами. Нечестно лишать покупателей выбора, не предлагая сопоставимой компенсации. Целый класс доступного жилья канет в Лету, и негативный эффект ощутят все участники процесса — и клиенты, и застройщики.
Адекватным решением могут стать адресные программы: субсидию или скидку по ставке будут получать определенные категории граждан. В первую очередь те, на кого делает ставку демографическая политика государства — молодые специалисты, молодожены, сотрудники бюджетных сфер. Для все них вопрос качества жизни равнозначен их вкладу в будущее страны.
У «Лидер Групп» есть программа «Переезд». Она рассчитана на граждан, уже проживающих в домах застройщика. Если раньше они приобрели малогабаритное жилье, то теперь могут обменять его на квартиру большей площади с доплатой, в том числе в строящемся доме. Пока объект не сдан, за ними сохранится право проживать по прежнему адресу. На 2 – 3 года строительства у клиентов будет возможность улучшиться свое финансовое положение, подкопить деньги и покрыть разницу в цене.
Апартаменты — это выход?
«Лидер Групп» оценивает сегмент апартаментов как инвестиционный рынок. У него своя аудитория и минимум пересечений с покупателями квартир. Ирина Петрова признает, что определенный процент продаж у застройщика приходится на апартаменты для собственного проживания, но по сравнению с квартирами он мал и незначителен.
Если клиент планирует именно жить по новому адресу, он ориентируется не только на параметры проекта. Социальную инфраструктуру локации он исследует не менее тщательно. Апартаменты если не закрывают доступ к школам или поликлиникам, но ощутимо усложняют из-за отсутствия постоянной регистрации.
Упомянутые ранее молодые семьи, пусть на момент покупки и не имеют детей, все-таки смотрят в будущее и оценивают возможности пристроить ребенка в детский сад рядом с домом, посещать государственную поликлинику по месту жительства.
Надо ли что-то менять?
По словам Ирины Петровой, если «Лидер Групп» и будет вносить изменения в проекты, по которым еще не оформлено разрешение на строительство, то незначительные. Новая инициатива в Ленобласти не должна ощутимо затронуть планы компании, так как жилые комплексы сразу разрабатываются под разнородную аудиторию.
Она подтвердила, что застройщик в той или иной мере сохранит в квартирографии малогабаритное жилье, но и просторные семейные лоты не исчезнут. Эти квартиры с полезными опциями — помещением под прачечную, кладовой или гардеробной — и без того популярны у клиентов. А среди проектных новшеств руководитель отдела продаж отметила комнаты-кабинеты, примыкающие к спальням. В компактном помещении с окном люди «на удаленке» оборудуют рабочие мета, а школьники дистанцируются от отвлекающих факторов и делают уроки.
Доля студий в новых проектах будет медленно сокращаться сама собой, так как грамотные застройщики заинтересованы создать вокруг новых кварталов комфортную жилую среду.
Например, в комплексе «ИСКРА-Сити» в Невском районе, только 25% квартирного фонда приходится на студии. И лотов, выходящих за рамки архетипичных 24 м², в нем достаточно. Даже в «малометражках» есть глубокие балконы, пригодные не только для хранения вещей, но и досуга, ниши для встраиваемых систем хранения, заранее просчитанные места под бытовую технику. Малогабаритное жилье может быть вместительным без ущерба комфорту.