Цветков Сергей Юрьевич
генеральный директор
компании "МИР недвижимости"
Покупка квартиры – серьезный вопрос. Покупка квартиры в строящемся доме – это вопрос в двойне серьезный. Почему?
Потому что, это не как в магазине – заплатил и получил на руки то, за что заплатил. Потом, если сломалось, то по гарантии поменял. На момент заключения договора объекта недвижимости еще нет, будущая квартира подвешена на N-ом этаже в осях, а участок земли под строительство, скорее всего, взят у города в аренду. Здесь естественным образом возникает понятие риска.
С чем могут быть связаны риски?
дом могут не достроить,
дом могут достроить, но не подключить к городским сетям теплоснабжения, электричества и т.п.,
могут запросить дополнительную оплату после подписания договора на достройку дома.
могут затянуть сроки сдачи на год, два, три, пять лет. Так что, когда вы получите свою квартиру, будете не рады уже своему приобретению.
В чем же преимущества покупки квартиры в новом доме и почему большинство людей выбирают именно такой вариант?
Желание жить в новом доме с добрыми соседями, с новыми современными коммуникациями, в безопасности, с чистой парадной, благоустроенной территорией и т.п. перевешивает. Кроме того, квартиры в строящемся доме гораздо более доступны из-за того, что они, во-первых, значительно дешевле, во-вторых, застройщики предлагают удобные рассрочки платежей.
Как сделать так, чтобы покупка квартиры в строящемся доме стала легкой, безопасной и при этом оставалась выгодной?
Необходимо следовать определенным этапам при выборе будущего жилья и тщательно проверять всю информацию.
С чего начать поиск квартиры?
Сначала мы решаем, для чего нужна квартира.Цели могут быть разные. Для детей, для улучшения жилищных условий, для сдачи в аренду, для последующей перепродажи. Часто бывает так – появились свободные средства, решили вложить в недвижимость. Пусть будет, сможем сдавать, а потом оставим детям или перепродадим. В итоге квартира купленная с такой размытой целью может оказаться не самой интересной ни с точки зрения сдачи в аренду, ни с точки зрении перепродажи, да и дети тоже, получив в наследство такую квартиру, пожелают ее продать, так как она им не походит по местоположению, планировке или еще чем-нибудь.
Далее выбираем район и местоположение дома.
Районы все разные, у них различная история, разное настоящее и будущее, они отличаются по социальному составу, инфраструктуре, по качеству и количеству детских садов и школ, по наличию зеленых зон, парков, водоемов. У всех районов разные перспективы развития: где-то ведутся предпроектные работы по строительству новых дорог и развязок, где-то будут строиться новые парки, стадионы, театры, огромные жилые массивы.
Мы часто привыкаем к тому месту, где живем и не знаем, какие возможности дополнительного комфорта упускаем, оставаясь жить в этом районе. Полезно знать, что есть и что будет в выбранном вами районе.
Наличие красивого вида из окна нередко используется в качестве дополнительного фактора привлечения покупателей. Не поддавайтесь эмоциональным описаниям в рекламных буклетах: не исключено, что на месте рощи или лужайки через несколько лет появится 30-этажный дом или автострада. Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории.
Проявляйте терпение и выдержку при изучении и выборе вариантов квартир. После покупки квартиры вы можете столкнуться неприятными неожиданностями: шумная дорога под окном, так, что даже ночью окно не открыть, удаленность станции метро, социально неблагополучный район.Так что, оценив выбранную квартиру по всем необходимым критериям, подождите, пока схлынут эмоции, и проведите ревизию впечатлений.
На что в особенности нужно обращать внимание при выборе места жительства?
· Хорошая транспортная доступность как общественным, так и личным транспортом,
· Экологическая чистота и озелененность района,
· Образовательные учреждения: школы, детские сады,
· Предприятия торговли в непосредственной близости дома: магазины, аптеки,
· Сфера обслуживания: салоны красоты, кафе, рестораны,
· Спортивно-оздоровительные комплексы.
В каком доме лучше жить?
Выбор дома – это не просто выбор адреса прописки. Дома отличаются материалами и технологиями строительства: панельные, кирпичные, кирпично-монолитные, каркасные, монолитные. Дома могут быть с вентилируемым фасадом, штукатуренные, облицованные камнем, кирпичом или алюкобондом. Кроме того, у каждого дома своя концепция. Одни дома строятся точечно в существующей застройке. Другие представляют из себя целые комплексы на огромной территории, с закрытым охраняемым периметром, полностью оснащенные всем необходимым для жизни. Есть плюсы и минусы у каждой технологии, каждой концепции. Уделите внимание изучению этого вопроса или пообщайтесь со специалистами.
Как выбрать надежного застройщика?
Строительство при поддержке Сбербанка, Газпромбанка или ВТБ,
Аккредитация по ипотеке различными банками,
Строительство при поддержке государства (выкуп квартир, дотации),
214 закон,
Готовые дома, дома с высокой степенью готовности, высокая скорость строительства (два этажа в месяц), активность одновременно на всех стройках.
Надежные компании, давно зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости, имеющие опыт. Здесь могут помочь сайты и форумы в интернете.,
Документы (разрешения на строительство, правоустанавливающие документы на участок), постановление правительства, график строительства,
Ликвидность квартир в объекте. Если квартиры не ликвидные, застройщик не сможет строить дом с нужной скоростью. Возможна затяжка сроков строительства.
На что стоит обратить особое внимание и что должно вызывать опасения?
Низкие цены на квартиры (ниже среднерыночных). Это не значит, что цены не могут быть низкими. Например, застройщик покрывает очередной транш кредита и в этот месяц ему нужны дополнительные средства. Примеры надежных застройщиков с низкими ценами (35 000-40 000 за кв.м., 1,2 млн. за квартиру),
Застройщик не дает документов,
Если застройщик выводит в продажу очередной дом, когда на других стройках активность минимальная,
В доме проданы почти все квартиры, а строительство еще не началось или строятся первые этажи.
Этим обстоятельства должны быть даны понятные объяснения.
Реально собрать всю исчерпывающую информацию о застройщика могут только специалисты.
Какие возможны варианты оплаты при покупке квартиры в новом доме?
Возможны несколько вариантов оплаты. 100% оплата, рассрочка до ГК, рассрочка после ГК, ипотека. Если вы намерены приобрести квартиру в ипотеку, то Вам стоит опасаться следующих случаев.
Вы получили кредит, но еще не выбрали объект. В итоге может оказаться, что квартира и дом, которые вам понравятся не будут аккредитованы этим банком.
Вы выбрали банк и кредитную программу, основываясь на ставке процента. Но часто помимо процентов существуют другие выплаты, о которых забывают. В итоге, покупка может обойтись дороже.
Подводя итог всему вышесказанному, чтобы Вы хотели посоветовать покупателям?
Золотое правило покупателя: прежде, чем что-либо приобрести, нужно изучить рынок и по возможности рассмотреть все предложения. Чтобы не кусать потом локти, что «за углом» было то же самое, но дешевле и качественнее.
В городе строиться более 300 домов – более 150 девелоперов и более 6000 поставщиков материалов и подрядчиков, которые также получают квартиры от застройщиков за свои работы и тоже их продают.
Обращаясь к одному застройщику, затем другому Вы получаете красочное описание каждого проекта, состоящего из одних плюсов, Решение в такой ситуации бывает принять действительно очень сложно. Хорошо, когда все плюсы и минусы домов разных застройщиков сможет объективно раскрыть независимый специалист (агентство недвижимости). Он непредвзято сможет подобрать именно такой дом, который будет вас устраивать полностью не только сейчас, но и через несколько лет после заселения.