Новость о том, что в правительстве РФ всерьез рассматривают вопрос о запрете долевого строительства, серьезно всколыхнула отрасль. Речь шла о том, чтобы в 2016-2020 запустить переходный период по постепенной отмене договоров долевого участия, а с нового десятилетия и вовсе запретить продажу квартир в многоэтажках до сдачи их в эксплуатацию.
После заявления директора Департамента жилполитики Минстроя России Никиты Стасишина многие выдохнули спокойно. Кажется, «долёвку» все-таки не запрещают. Для простого обывателя это означает, что как и раньше можно будет приобретать квартиры на этапе «котлована», после чего дожидаться возведения дома.
Отмена ДДУ стала бы катастрофой
Напряжение, возникшее в ожидании серьезных изменений, спало. Впрочем, назревавшие перемены всерьез заставили озаботиться экспертов и застройщиков о дальнейшей ситуации в отрасли. Руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК "Бюллетень Недвижимости" Ольга Романова скептически оценивала целесообразность глобальных перемен, еще до того, как появилось заявление Минстроя, что на такие шаги в министерстве пойти не готовы:
Отмена 214-ФЗ как минимум могла спровоцировать появление нелегальных схем продаж. Закон в нынешнем виде приживался долго и трудно, и то, по прошествии 10 лет далеко не все застройщики работают по ДДУ, а некоторые по-прежнему привлекают средства в обход закона, по серым схемам.
С экспертами по этому вопросу согласны и застройщики. Директор по продажам компании «Петростиль» Михаил Фуксман отметил: «Такое серьезное изменение правил игры уже по ее ходу, были бы некорректными по отношению к участникам. Надеемся, что здравый смысл возобладал и отмены ДДУ действительно не будет. К возможным переменам мы никак не готовимся, для начала надо понять, что конкретно изменится.
Застройщики идут на встречу
В середине августа представители Министерства строительства и ЖКХ РФ заявили, что полной отмены 214-ФЗ и долевого строительства не будет, однако закон нуждается в доработках, так как до сих пор его нормы не достаточно качественно выполняют функции по регулированию и контролю за деятельностью застройщиков. Такие негативные моменты как долгострои с тысячами обманутых дольщиков, срывы сроков сдачи жилья, мода на строительство многоэтажек наводненных студиями и даже двойные продажи квартир, до сих пор встречаются довольно часто.
Федеральный закон об участии в долевом строительстве в целом справляется с теми функциями, которые на него возложены, - считает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. - Не уверена, что какие-то глобальные доработки ему нужны. Скорее речь идет о том, что не во всех регионах деятельность застройщиков достаточно контролируется, отсюда долгострои, двойные продажи и так далее. Например, в Санкт-Петербурге дела с этим обстоят хорошо, существуют объединения дольщиков и организации, которые защищают их права, а также градозащитники, следящие за сохранением исторического облика города, есть стратегия по работе в этой сфере. Ленобласть в этом плане отстает, но и там уже предпринимаются определенные шаги для улучшения контроля за деятельностью девелоперов.
В августе 2015 года 18 крупнейших застройщиков региона подписали соглашение с Правительством Ленобласти «Об основных принципах работы и взаимодействия власти и бизнеса на рынке жилищного строительства Ленинградской области». В соглашении закреплены критерии надежности, которые в нормативной форме гарантируют добросовестное выполнение работы застройщика, а также ввод объектов в установленные сроки.
Согласно документу, строительные компании должны будут соблюдать четыре основных требования: соответствие нормам федерального законодательства о долевом строительстве жилья и жилищно-строительных кооперативах; обеспечение своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства; информационную прозрачность деятельности; контроль качества строительства. Среди прочих соглашение было подписано компанией «НАВИС».
Руководитель Пресс-службы СК "НАВИС" Ксения Оборина отметила: - Сегодня активно обсуждаются дополнительные меры по усилению контроля за деятельностью компаний-застройщиков. Ужесточение 214-ФЗ, прежде всего, касается информационной открытости застройщиков. И в этом вопросе действия Правительства можно только поддержать. Наша компания вместе с 17 другими крупнейшими застройщиками подписали соглашение с правительством. При этом подчеркну, что в своей работе мы всегда придерживались указанных в соглашении принципов.
В отношении предложенных вариантов взаимодействия застройщиков и банков - будь то банковская гарантия или схема финансирования строительства объекта через спецсчет в банке, тут важно понимать механизм. Насколько он будет простым, действенным, а главное выгодным не только для застройщика и/или банка, но и для конечного покупателя. Понятно, что отказ от привлечения средств дольщиков на начальном и последующих этапах строительства приведет к увеличению себестоимости жилья, поскольку средства, полученные не от дольщиков, а через банковские структуры, будут стоить для застройщика значительно дороже. Это позволяет прогнозировать снижение доступности жилья для населения. Любая реформа требует тщательной и всесторонней проработки и подготовки.
Изменения нужны. Вопрос — какие?
Для проработки изменений, которые могут вступить в силу уже осенью, была создана рабочая группа, в которую вошли представители бизнес-сообщества, Минэкономразвития России, Минфина России, Банка России, субъектов страны, а также застройщики и эксперты. Главные цели: усилить контроль за работой застройщиков и обеспечить прозрачность их деятельности, благодаря чему повысить уровень доверия со стороны граждан к схеме долевого участия.
Определенные доработки 214-ФЗ, безусловно, нужны, - считает коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев. - При этом не уверен, что стоит вести речь о каких-то действительно глобальных переменах. Закон работает, застройщики, которые высоко ценят свою репутацию, нормы выполняют. Да, иногда бывают негативные истории, но каждый такой случай стоит рассматривать отдельно. Дело здесь не в несовершенстве закона. В целом считаю, что действительно нужно обеспечивать дополнительную прозрачность работы застройщиков, но при этом стараться избавлять строительные компании от дополнительной цепи бюрократических согласований, которые часто только тормозят работу.
Мой опыт говорит о том, что 214-й Закон нормально работает — вторит коллеге Заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Наталья Агрэ. - И без дополнительных ужесточений сознательные застройщики готовы все всем показать, разместить документы в открытых источниках, пройти любые проверки. По отношению к нерадивым девелоперам какие-то меры предпринимать нужно, но не обязательно для этого переписывать целый Федеральный Закон. Вместо этого, мне кажется, стоило бы ввести дополнительный контроль за государственными органами, с которыми работают застройщики. Например, использовать деньги дольщиков мы можем только после регистрации документации в УФРС. По закону на эту процедуру положено 5 дней, а она длится в лучшем случае 30, а иногда и до трех месяцев. Множество организаций сейчас могут рассматривать деятельность девелопера под микроскопом. Мы не против, но когда из-за этого затягиваются сроки строительства, это не правильно.
Какого рода изменения в итоге претерпит Федеральный Закон об участии в долевом строительстве, до конца не ясно. Коснутся ли они обеспечения информационной прозрачности девелоперов, либо поправки примут более глобальный характер? До обнародования результатов деятельности рабочей группы прогнозировать невозможно. Не занимаются гаданием на кофейной гуще и сами застройщики.
Мы продолжаем жить сегодняшними реалиями, этой осенью ГК «Айдадом» выходит с первым проектом многоквартирного малоэтажного жилого комплекса, в котором будет продаваться жилье по ДДУ - пояснил коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов. - Сейчас рано говорить о конкретных действиях. Если 214-ФЗ все-таки претерпит изменения, то планы компании будут скорректированы в соответствии с рыночной ситуацией.