Не секрет, что конец прошлого года стал для застройщиков счастливым временем, принёсшим сказочный объём продаж. И это при том, что ключевая ставка Центробанком была увеличена до 17 % годовых, банки следом увеличили ипотечные ставки до заградительных - ипотечный рынок в этот момент перестал существовать в качестве реального инструмента для приобретения жилья. Разобраться с данным вопросом, а также отследить вектор нынешнего развития рынка недвижимости нам помогут специалисты ведущих компаний, которые занимаются строительством и реализацией апарт-комплексов в Москве и Санкт-Петербурге: Евгения Старкова - директор по маркетингу компании MR Group, Елизавета Гудзь - руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» и Наталья Дорофеева- начальник отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент».
Начало конца. Сравнение продаж в апарт-комплексах в конце 2014 года с I кварталом 2015 года.
Спрос на недвижимость в конце 2014 года был ажиотажным, на таком мнении сошлись все эксперты. Евгения Старкова - директор по маркетингу компании MR Group, сообщила, что в четвертом квартале 2014 года прослеживался последовательный рост спроса на апартаменты и квартиры: в проектах ЖК «Фили Град» и МФК «Водный» продажи выросли на 50-55% по сравнению с аналогичным показателем позапрошлого года. В начале года спрос на недвижимость традиционно замирает после активных продаж в 4 квартале. Январь 2015 не стал исключением, по сравнению с январем 2014 года, снижение составило 15-20% в зависимости от проекта, в феврале-марте уже замечен восходящий тренд продаж.
В компании «НДВ-Недвижимость» также сообщили, в конце 2014 года наблюдался повышенный спрос как в целом на столичные новостройки, так и на апарт-комплексы в частности. В ноябре-декабре в 1,5 раза увеличился спрос на апартаменты в комплексе бизнес-класса «Re:form», расположенном в историческом районе Москвы, в 5 минутах от станции метро Преображенская площадь. «После предновогоднего бума спрос на новостройки, в том числе на апартаменты, вернулся на прежний уровень, характерный для начала года», - говорит Елизавета Гудзь - руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».
Декабрь 2014 года бил все рекорды по продажам и в Санкт-Петербурге. По словам Натальи Дорофеевой начальника отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент», спрос на апартаменты в МФК «Salut!» в конце 2014 года был просто ажиотажный, резко увеличилось число клиентов, которые хотели приобрести недвижимость с целью инвестирования сбережений, ведь курс рубля на тот момент находился в подвешенном состоянии, а цены на апартаменты были значительно ниже, по сравнению с традиционными квартирами. Начало 2015 года было отмечено сезонным снижением спроса, тенденция начала меняться к апрелю, тем более, что в марте было объявлено о начале продаж апартаментов в новом корпусе в многофункциональном комплексе «Salut!», к слову, первая очередь, состоящая из двух 16-этажных корпусов, уже введена в эксплуатацию.
Второе дыхание.
С середины декабря 2014 по настоящее время ключевая ставка Центробанком менялась три раза: 16 декабря=17%, 30 января=15%, 13 марта=14%. При увеличении ключевой ставки до 17%, банки увеличили ипотечные ставки до неподъемных, рынок ипотеки, как реальный инструмент для приобретения жилья, перестал функционировать. Сейчас ситуация меняется и благодаря государственной поддержке ставки возвращаются на приемлемый уровень. 13 марта премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о выделении банкам 20 миллиардов рублей в рамках программы льготной ипотеки. По ее условиям, предлагается приобретение жилья на первичном рынке в ипотеку по льготной ставке.
На приобретение апарт-комплексов действуют те же условия, что и на приобретение традиционных квартир. В многофункциональных комплексах «Водный» и «Савеловский Сити» доступна ипотека от Локо-банка, ВТБ24 и других, в жилом комплексе «Фили Град» действует ипотека со ставкой 11,9% от Сбербанка. Апарт-комплекс бизнес-класса «Re:form» аккредитован в одном из крупнейших банков. Действуют выгодные условия рассрочки, а при полной оплате до конца месяца действуют специальные скидки.
При сравнении цены на апартаменты и традиционные квартиры в одном районе и при непосредственной близости друг от друга, заметна более низкая стоимость апарт-отелей. По словам Натальи Дорофеевой начальника отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент», здесь нет никакого секрета – дело в разнице стоимости земельных участков – пятна под жилье стоят дороже, плюс при строительстве апартаментов застройщики избавлены от затрат на социальную инфраструктуру. Евгения Старкова добавила, что приходится информировать покупателей об особенностях апартаментов, их отличиях по сравнению с квартирами, но клиенты видят и значимые для себя преимущества, которые становятся при выборе решающими: помимо стоимости, это и расположение, и качественная инфраструктура, и уровень строительства.
Апартаменты VS Квартира — сравнение продаж, общественное мнение.
По заявлению директора по маркетингу компании MR Group, квартиры являются более понятным продуктом для широкого круга покупателей, поэтому и спрос на них выше. В 4 квартале 2014 года росло количество сделок как с апартаментами, так и с квартирами. Аналогичное мнение выразили и в департаменте аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в конце года спрос увеличился и на квартиры, и на апартаменты. Рост количества сделок зависел от проекта, а не от типа недвижимости (квартиры или апартаменты). По ряду проектов продажи увеличились в разы, а где-то прирост был несущественным. По словам Натальи Дорофеевой начальника отдела продаж ООО «Союз Инвест Девелопмент», количество продаж в апарт-комплексах начинает составлять все более заметную конкуренцию традиционным видам жилья:
«Апартаменты как формат стали более понятны покупателям, на рынке становится все больше таких проектов. Покупатели понимают всю специфику данной недвижимости и принимают решения о покупке, располагая всеми данными, зачастую еще до обращения в отдел продаж. К главным плюсам мы относим привлекательную стоимость, хорошее местоположение и отделку европейского качества».
Апартаменты заняли свою нишу на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Если ранее была некоторая неразбериха с понятиями «прописка» и «регистрация» (прописка в России отменена с 1991 года), то сейчас покупатели понимают, что при приобретении апартаментов они могут оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью пролонгирования – по ней они также имеют возможность записать детей в школы и детские сады в районе проживания, прикрепиться к поликлинике. Не смотря на все это, апартаменты все равно относятся к нежилой собственности, а оплата электроэнергии, имущественного налога рассчитывается по более высоким тарифам, чем традиционные жилые комплексы. Эти общеизвестные недостатки апартаментов в сравнении с квартирами уравновешены более низкой стоимостью предложения.
С ростом популярности апартаментов, все чаще появляются предложения о переводе их в жилой сектор. Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин высказался об юридическом приравнивании апартаментов к жилому фонду.
По мнению наших экспертов, любые изменения, касающиеся статуса апартаментов, приравнивания их к жилью, ожидаемо приведут к росту спроса на такую недвижимость. Со стороны девелоперов будет пересмотрено ценообразование в сторону увеличения. Цена будет зависеть от обременений, которыми «наградят» такие проекты в обмен на смену статуса.
Прогноз на будущее относительно рынка апартаментов в Москве, Санкт-Петербурге и в целом по стране.
В прогнозе на ближайшее будущее рынка апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге, эксперты высказали схожие мнения. Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» прогнозируют выход на столичный рынок новых проектов, а также завершение работ на уже строящихся. В MR Group заявили, что апартаменты не будут напрямую конкурировать с квартирами, заняв свою нишу. Вряд ли можно ожидать появления апарт-комплексов в Подмосковье или других областях – это формат больших городов. Эксперты Санкт-Петербурга высказали мнение, что рынок апартаментов имеет хорошие перспективы, у него большой потенциал. Спрос на апартаменты достаточно высок – как со стороны рантье, так и со стороны тех, кто будет использовать их как альтернативу жилью.
Итого
Конец 2014 года бил все рекорды по спросу на недвижимость, приобретались не только квартиры в жилых комплексах, но и номера в апарт-комплексах. Все прочнее в лексиконе жителей нашей страны укореняется слово «апартамент», несущее новую формулировку, в том числе и юридическую, а не только щегольское определение своего жилья. Конкурировать с обычными квартирами апартаментам помогает более низкая цена, уровень обслуживания и удобное расположение комплексов. Эксперты предполагают, что спрос на данный вид недвижимости в последующем будет только расти, что повлечет появление новых проектов в «двух столицах» нашей страны.