Застройщики нередко самостоятельно классифицируют свои жилые комплексы от эконома до элит-класса и обижаются, если их объект «принизили» журналисты. Но официальной, обязательной классификации, кроме жилья экономкласса, не существует. Да и этот «класс» скоро сгинет.
Нередко от застройщиков можно услышать: «Ну что вы говорите, какой экономкласс, у нас комфорт и даже плюс!!!» Притом что комплекс построен в чистом поле, в котором еще недавно колосилась капуста и паслись стада коров. Когда им отвечаешь, что не может быть здесь комфорт-класса, что у вас преимущественно малогабаритные студии, на площадке 10 квартир, и камню некуда упасть, застройщики откровенно обижаются, наверное, даже уходят куда-то плакать. На самом деле можно как угодно обозвать жилой комплекс. Четких критериев нет, специальных организаций, которые присваивают эту классность, как отелям, нет. В результате, добавив на первом этаже колясочную, застройщик смело может заявить, что в экономклассе такой опции быть не может, и автоматом повысить классность своего объекта вместе с ценой.
Рейтинг каждому свой
«Единой общепринятой классификации жилых комплексов в Петербурге нет. Однако консалтинговыми, исследовательскими и аналитическими компаниями используются схожие классификации, выделяющие три основных класса жилья – элита, бизнес и масс-маркет (комфорт и эконом)», - рассказывает старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Любава Пряникова. По ее словам, основные факторы, определяющие класс жилого дома можно разделить на несколько групп:
1. Общие параметры – куда входит месторасположение и окружение, видовые характеристики, технология строительства и пр.
2. Архитектура и инженерия – архитектурное решение, отделочные материалы, МОП, лифты, инженерные системы.
3. Планировочные решения – соотношение квартир разных типов (по количеству комнат) и площади квартир разных типов
4. Дополнительная инфраструктура комплекса.
Исходя из этого, к примеру, жилье экономкласса, по Colliers International, строится на окраинах города и в ближайших пригородах, не обладает хорошей доступностью общественным транспортом, имеет существенные недостатки в характеристиках окружения и существующей застройки. Типовой проект, панельное домостроение. В квартирографии преобладает малогабаритное жилье. Средняя площадь квартир менее 40 кв. м.
Комфорт - территории в районах сложившейся жилой застройки с хорошо развитой сопутствующей инфраструктурой, с отличной доступностью общественным транспортом. Типовой, реже индивидуальный проект. По сравнению с классом «Эконом» увеличивается доля 2-3-комнатных квартир. Средняя площадь квартир 40-50 метров. В свою очередь в сегменте «Комфорт» в последние годы начал формироваться подсегмент Комфорт+ - в привлекательных локациях, с увеличенными площадями квартир. Данный класс является промежуточными между классами «Бизнес» и «Комфорт». Уступает по площадям классу «Бизнес», но несколько превосходит по ключевым характеристикам (площади, виды, места общего пользования и др.) класс «Комфорт». Цены «квадрата» на 10-15% выше, чем в сегменте «Комфорт».
Аналитики Knight Frank вообще ушли от понятий «эконом», «комфорт» и прочее, а поделили все жилье на три группы: A, B и C, к каждой группе добавили две подгруппы, к примеру, С (эконом) и С+ (средний). Так, для комплексов категории С этажность не имеет значения, количество квартир на площадке не имеет значение, количество машиномест не имеет значение. Наличие или обеспеченность социальной инфраструктурой этот ABC-рейтинг не учитывает. А вот студий в С-ЖК должно быть до 50%, а если до 15%, то это уже может быть С+.
«Типология жилья достаточно условна, и многие застройщики изобретают свои классы жилья, приписывая им характеристики, повышающие привлекательность квартир в глазах покупателей. Обычно это является просто маркетинговым ходом – экономика проекта остается прежней, а добавление условно более дорогой опции может означать отсутствие другой, характерной для этого сегмента. Например, застройщик предлагает в доме комфорт-класса охрану с видеонаблюдением (характерной обычно для домов бизнес-класса), но умалчивает о недостаточности парковочных мест», - отмечает руководитель отдела продаж группы «Ярд» Вита Бланк.
Темные лошадки
Но если с классификацией многоэтажек Петербурга более-менее все понятно, то апартаменты и малоэтажка заКАДом под традиционную классификацию не подпадают. Апартаментам, предназначенным для временного проживания, неважно наличие развитой социальной инфраструктуры, большее значение имеет привлекательность места, его статусность. Нет необходимости в парковках, в больших квартирах, многообразной квартирографии. Идеальным может оказаться как раз небольшая по площади комната-номер со всеми удобствами — она недорого стоит и позволяет обеспечить необходимый комфорт для туристов, командировочных и прочие временных жителей. По сути апарт-комплексы можно разделить на два больших класса — гостиничного типа и прочие. Только апартаменты гостиничного типа могут продаваться по 214-ФЗ, а значит давать дольщику законные гарантии, что объект будет достроен, только в таком жилье должен быть в обязательном порядке предусмотрен гостиничный сервис — начиная со стойки приема и заканчивая прачечными, службой клининга. К примеру, апартаменты в МФК «Prime Residence» стоят от 3 млн рублей за 24-метровый апарт. Цена по сути комфорт-класса. В нем запланировано небольшое количество парковочных мест, много компактных «квартир-студий», что является признаком экономкласса. Но место — в самом центре города, в 5-минутной ходьбы от метро Александра Невского и Невского проспекта, что автоматом повышает класс до уровня как минимум трёххзвёздочной гостиницы. В ЖК аналог — твёрдый «Комфорт +»
Не меньшую проблему классификации представляют малоэтажные, расположенные заКАДом комплексы. Априори нет ни одного с идеальной транспортной доступностью, до центра Петербурга и знаковых мест ехать десятки долгих минут, социальная инфраструктура и медицинская помощь как максимум на областном уровне. Но тем не менее они отличаются. В основном своей квартирографией, архитектурой и желанием застройщика сделать проект не только прибыльным, но и интересным, привлекательным, добавить свои «изюминки». Но прежде всего, конечно, это отсутствие малогабаритных квартир. Для малоэтажного жилья присутствие таких крох - явный признак жесткого эконома, который можно классифицировать как «бараки» или чаще «курятники». Нормальный малоэтажный «эконом» — это квартиры больше как минимум раза в полтора аналогичных по классу и цене городских клетушек. Но большинство застройщиков, чтобы составить серьезную конкуренцию петербургскому дешевому жилью, предлагают за экономденьги квартиры не только большей площадью, но и целый ряд опций, свойственных для комфорт-класса. Это и консьержи, и колясочные, и закрытый, охраняемый двор. И уникальную квартирографию, как, к примеру, в ЖК «Дом с фонтаном», который строится в поселке Щеглово и включает в себя двухуровневые квартиры с террасой и выходом на крышу. Но самое главное в малоэтажке — это именно небольшая высота домов, без уплотнительной застройки, когда каждый квадратный сантиметр «покрывается» жильем. В таких условиях человек чувствует себя человеком, а не муравьем, бегающим за едой для своей королевы.
Прощай «эконом»
В ближайшее время с рынка может исчезнуть самый популярный класс жилья - «эконом». Точнее называть экономные квартиры будут «стандартными». Это обещает сделать Минстрой, который как раз и разрабатывал подробные характеристики жилья экономкласса, строящееся с участием государства. Так что скоро можно ожидать новой классификации — стандартное и нестандартное жилье. Впрочем... «Это напоминает переименование милиции в полицию. Какой смысл? Чтобы уйти от ассоциации со словом «экономное»? К классификации эконом-комфорт-бизнес-элит уже привыкли и застройщики, и покупатели. Она достаточно ясна и понятна. Если такое переименование и состоится, то скорее всего, оно останется в документах Минстроя, а рынок будет пользоваться привычной терминологией», - уверена Вита Бланк .