«Планировать нужно не на год, а на 52 недели»
Генеральный директор ООО «ЛСТ Менеджмент» (ГК «Ленстройтрест»), директор проекта жилого ансамбля «Нью-Тон» Виктор Лебедев рассказал в интервью об инструментах, позволяющих девелоперу выдерживать сроки строительства.
- Виктор Юрьевич, насколько репутация компании зависит от сдачи дома в срок?
- Срок ввода дома в эксплуатацию – один из главных параметров для покупателя при выборе квартиры в строящемся доме. Отталкиваясь от названной даты, люди планируют предстоящий ремонт, новоселье, распределяют финансы. Поэтому для девелоперов объект, построенный в срок, - это серьезный вызов и своеобразное мерило профессионального подхода к строительству.
Увы, в предыдущие годы не все застройщики своевременно выполняли обещания в силу разных причин. Но за последние пару-тройку лет, в условиях жесткой конкуренции и повышенных требований со стороны законодательства, к срокам стали относиться более требовательно. Наверное, на пальцах одной руки можно посчитать какие-то серьезные срывы. Компании стали более взвешенно подходить к формированию собственной репутации и ее зависимости от сроков сдачи проектов.
- Какие инструменты использует «ЛСТ Менеджмент» для соблюдения сроков строительства?
- Ключевым принципом философии «Живи», принятой ЗАО «Ленстройтрест», является уважение к личности. То есть, мы себя настраиваем на то, чтобы все обязательства, в частности, в отношении сроков ввода, были выполнены в независимости от экономических потрясений.
Неслучайно три года назад в компании была введена система проектного управления. По моему мнению, это единственная эффективная система управления процессами в строительной компании. Возможно, не самая дешевая, но тут главенствует вопрос качества. Она уже подтверждает свою эффективность на примере и ЗАО «Ленстройтрест», и ООО «ЛСТ Менеджмент», в частности.
Это позволяет нам успешно преодолевать ту экономическую ситуацию, которая сложилась минувшей зимой. Хороший пример – жилой ансамбль «Нью-Тон». Его график строительства мы верстали еще два года назад. А сегодня мы не только выполняем этот план, но даже идем с его опережением в три недели. Это немало при возведении подобных зданий. Мы уверенно двигаемся к заявленному сроку ввода в эксплуатацию двух 24-этажных домов бизнес-класса и двух паркингов в декабре 2015 года. Детский сад, за счет более слаженной работы, мы также начали строить с опережением графика примерно в месяц.
Кризис - это время, когда стоит посмотреть на себя более требовательно, мобилизовать все ресурсы, отбросить всякие сомнения, не рефлексировать и работать на результат. И тогда не будет серьёзных оснований не справиться с взятыми на себя обязательствами.
- Но ведь и избежать влияния экономической ситуации на текущие процессы, а значит и срок сдачи домов, тоже непросто?
- Действительно, текущая ситуация не проста для застройщиков. Такие геополитические риски изначально мало кто закладывает в проект. Скорее закладываются риски взаимодействия с монополистами или объектовые риски, например, геологию. Потому что, не зная геологию, трудно спрогнозировать четкие работы по нулевому циклу. Но эти риски – строительные. Многолетний опыт работы над проектами позволяет видеть узкие места и с одной стороны тщательнее подходить к решению проблем, а с другой - оставлять временной люфт для проработки решения, не влияя на заявленные сроки. Приведу пример: в одном из проектов изначально были запланированы сваи под фундамент здания, но сваи не понесли расчетной нагрузки, возникли проблемы. Однако мы смогли мобилизоваться вместе с проектировщиками, и перевести проект на фундаментную плиту, не выходя из графика за счет эффективного управления. Хотя подобные события строители далеко не всегда могут предвосхитить
- То есть, для успешной сдачи домов в срок нужно, прежде всего, четкое планирование, а не попытка предвосхитить ситуацию?
- Да, первое - это планирование. Второе - это людские ресурсы внутри компании и тщательный отбор подрядных организаций. Третье – это четкое финансирование стройки. Все это составляющие успеха. Конечно, важно еще и общее управление.
Жесткая система планирования хорошо работает во всем мире. Я лично видел, как тщательно подходят к этому вопросу в Китае. Причем, там планируется не один год, а 52 недели. И ни для кого не секрет, какими темпами ведется строительство в Поднебесной. Мы еще не достигли таких успехов в планировании, но стремимся к этому, и у нас уже есть результаты. Мы делаем бизнес-план и живем по нему, фиксируя отклонения и анализируя риски. После чего работаем над их нивелированием, не допуская отклонений от плана. В частности, в проектной группе есть координатор проектов, который «ведет» все сроки. Потому что проектов и задач много, и просто необходим человек, который будет выполнять контролирующую функцию.
- Какой последний проект вы ввели в строй, и была ли там задержка по срокам?
- В прошлом году мы ввели в строй первый для нашей проектной группы квартал «Лучший выбор» во Всеволожске. При подготовке еще первых планов по этому проекту мы сразу же обозначили две даты ввода: 30 сентября 2013 года и 30 сентября 2014 года. Сейчас я с гордостью могу сказать, что эти даты мы выдержали, чем привели дольщиков в некоторое изумление. Потому что люди по-прежнему до конца не верят, что застройщик может настолько соблюдать сроки. Но хотел бы отметить, что мы ввели эти объекты в срок не для галочки, а исходя из нашего представления о философии строительства.