Район
Выбор района
Сбросить Выбрать
Метро
Выбор метро
Сбросить Выбрать
Город (н.п.)
Выбор нас. пункта
Сбросить Выбрать
Срок сдачи
Выбор срока сдачи
Сбросить Выбрать
Застройщик
Сбросить Выбрать
Тип дома
Сбросить Выбрать
новостройки Санкт-Петербурга и Ленинградской области / Интервью / Апартаменты с ДДУ как безопасная альтернатива жилью 
15.12.2016

Апартаменты с ДДУ как безопасная альтернатива жилью 

Апартаменты с ДДУ как безопасная альтернатива жилью 

В Петербурге пока что рынок апартаментов (особенно если не считать элитку) представлен довольно-таки слабо. Несколько проектов, которые предлагают апарты гостиничного типа с соответствующим сервисом. Несмотря на столь малое количество, уже не обошлось без скандалов. Один из апарт-комплексов породил волну недовольных дольщиков, которые до сих пор не могут быть уверенными, что получат свою недвижимость. Тем не менее, застройщики, которые предлагают такой формат недвижимости, готовы работать в рамках единственного на сегодняшний день механизма, который защищает, пусть и не на сто процентов, средства дольщиков, 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Насколько рамки этого закона подходят для продажи апартаментов, рассказали эксперты. 

Некоторые застройщики продают апартаменты по 214-ФЗ, который был создан «под покупку» квартир в долевом строительстве. По каким причинам девелоперы используют схему ДДУ при продажах нежилой недвижимости? 

Вита Бланк, руководитель отдела продаж группы «Ярд» 

214 федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Соответственно, его действие распространяется и на приобретение апартаментов в строящихся комплексах. 

Покупатели апартаментов, как и покупатели обычных квартир, защищены от срыва сроков сдачи объектов: в случае нарушения срока, указанного в договоре, покупатели имеют право требовать с застройщика денежную компенсацию. Также закон защищает инвесторов от двойных продаж, т. к. каждый договор долевого участия регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»: 

В отличие от продажи квартир, применение 214-ФЗ при продаже апартаментов право, а не обязанность застройщика. При этом застройщику не потребуется соблюдать ряд ограничений, предусмотренных исключительно для случаев привлечения денежных средств граждан на строительство жилых помещений. В частности, застройщик может не страховать свою ответственность или не получать поручительство банка. Также денежные средства на строительство апартаментов могут быть привлечены до государственной регистрации ДДУ. 

Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости Группы Becar: 
214-ФЗ распространяется не только на жилые дома, но и на все прочие типы зданий, которые продаются с привлечением частных соинвесторов. Кроме того, этот механизм понятен клиентам, они привыкли к нему и считают себя защищенными. 

Смогут ли дольщики апартаментов рассчитывать на защиту их интересов государством или это касается только традиционных ЖК? 

Вита Бланк: 

Согласно ФЗ-214 застройщики жилья обязаны страховать свою гражданскую ответственность, которая защищает права дольщиков в случае несостоятельности строительной компании. Застройщики апартаментов делать этого не обязаны, то есть дольщики апартаментов в случае банкротства становятся кредиторами третьей очереди, требования которых удовлетворяются после требований кредиторов первой и второй очереди. Однако группа «Ярд» страхует свою гражданскую ответственность перед покупателями, что уравнивает последних в своих правах с приобретателями обычных квартир. Во всем остальном, например, в размере начисляемых пеней в случае просрочки передачи объекта, у дольщиков и жилых, и нежилых помещений равные права. 

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development: 

При покупке апартаментов по ДДУ на основании 214-ФЗ клиент может быть уверен, что на сделку распространяются все основные положения федерального закона. Это означает, что клиент защищен от двойных продаж, сможет получить компенсацию при нарушении сроков сдачи объекта или банкротстве застройщика и т. д. 

Катерина Соболева: 

Защита обеспечена всем дольщикам, так как это касается любой недвижимости, приобретенной по договору долевого участия. Покупатели апартаментов в данном случает обладают такими же правами, что и покупатели квартир.  

Все ли апартаменты могут продаваться по 214 ФЗ? Какие ещё схемы могут использоваться при продаже апартаментов? 

Алексей Бушуев: 

Могут, но не обязаны. Апартаменты могут реализовываться как с помощью ДДУ по 214-ФЗ, так и по типовым предварительным договорам купли-продажи или любым иным формам договоров, не противоречащим нормам действующего законодательства. 

Вита Бланк: 

Нет. Эта возможность предусмотрена только для апарт-отелей гостиничного типа.  

Помимо уже упомянутого договора долевого участия (ДДУ) апартаменты можно продавать по обычному договору купли-продажи (ДКП), предварительному договору купли-продажи, договорам соинвестирования. Самыми безопасными с юридической точки зрения являются ДДУ и ДКП, в которых четко прописан как приобретаемый объект, так и обязанности и последствия для обеих сторон. Предварительные договоры представляют собой соглашение о намерении заключить в будущем сделку, когда объект будет готов, что крайне рискованно для покупателя: характеристики объекта могут существенно измениться, а деньги нужно отдать сразу. 

Катерина Соболева: 

В настоящий момент схем альтернативных ДДУ, которые бы защищали интересы покупателей, нет. Те, кто не используют долевку – используют предварительный договор купли-продажи. Других схем нет.  

Как дольщик может определить, что его ДДУ действительно соответствует 214-ФЗ? 

Вита Бланк: 

Договор долевого участия характеризуется следующими признаками. Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок. Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы. Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира или апартаменты, ее площадь и подробное описание ее состояния на момент передачи. В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту. Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком приобретаемого объекта. Остальные условия ДДУ характерны для всех договоров приобретения помещений: стоимость, условия оплаты, ответственность сторон. 

Алексей Бушуев: 

Гарантией составления договора долевого участия в соответствии с положениями 214-ФЗ является факт его регистрации в Росреестре. 

Катерина Соболева: 

Если регистрация в Росреестре пройдена, то ДДУ соответствует 214-ФЗ.