Сложный год первичного рынка

Объем продаж строящегося жилья в 2015 году в Санкт-Петербурге и пригородной зоне достиг 3,7 млн. кв. метров. Вопреки негативным ожиданиям, уровень спроса оказался на достаточно высоком уровне, утверждают аналитики. По сравнению с ажиотажным 2014-м объем спроса снизился примерно на 30 %, но при этом остался на уровне куда как более спокойного 2013 года. Объем предложений в конце года достиг 5 миллионов «квадратов» - порядка 46% от общего объема рынка (ок. 11 млн. кв. метров). В целом, рынок жилья несмотря на кризис сохранил равновесие в том числе и благодаря господдержке ипотеки и коррекции планов строительства самими застройщиками.

На рынке дефицита нет, «профицит» незначителен​

Объем анонсированных на рынке новых проектов в целом снизился на 20% в сравнении с 2014 годом.

Вследствие кризиса была отложена или заморожена некоторая часть проектов (не более 5-7% от общего заявленного объема), однако здесь уместно говорить только о понятных девелоперских инициативах на земельных участках без градостроительных или иных ограничений, где юридически и физически возможно строительство жилья. Стоит отметить, что реализация некоторых проектов была отложена в связи с серьезными финансовыми трудностями либо банкротством застройщиков. Как правило, это небольшие компании, с портфелем из 2-3 проектов и отсутствием стабилизационного фонда. Причем речь идет не только о нашумевших «заочных» банкротах ГК «Город» и «СУ-155», но и о менее известных строительных организациях. Это СК «Эверест» с проектами малоэтажного жилья «Новый формат-Север» и «Новый формат - Юг», компания «Петротрест» («Орион») с жилым комплексом «Высоцкое», ООО «Павловская усадьба» с коттеджным поселком «Ландыши», СК «Девелопмент Групп» с малоэтажным ЖК «Яблоневый сад» и «Новый Город» (ЖК «Rich’Art Club»).

Грандам местного рынка в общем и целом удалось устоять в этот неблагоприятный для отрасли период. А некоторые из них даже сумели упрочить свои позиции. Например компания Л1 в 2015 году ввела в эксплуатацию 16 объектов в четырех жилых комплексах - более 130 тыс. квадратных метров жилой недвижимости. Такие показатели позволили застройщику выйти на второе место в городе по объемам сдачи жилья и улучшить этот показатель вдвое в сравнении с предыдущим годом.

По словам застройщиков, себестоимость строительства в 2015-м увеличилась, правда в меньшей степени, чем ожидалось в ноябре-декабре 2014 года.

«Рост себестоимости строительства был особенно заметным на объектах бизнес-класса, где для отделки подъездов и лестниц используются преимущественно импортные материалы. Однако в целом рост стоимости строительных работ на протяжении года не стоит оценивать как критичный» — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».

А вот ожидаемого многими заметного изменения цен не произошло – стоимость квадратного метра в целом по рынку в течение года менялась в пределах всего ±5%. Исключением стали отдельные локации: в частности в Мурино, повторилась тенденция снижения средней цены «кризисных» 2008-2009 гг., когда наиболее чувствительным к нестабильным явлениям в экономике оказался «эконом-класс» жилья.

Строительные компании вовремя скорректировали планы работ в соответствии с меняющейся реальностью ситуацией и рынок избежал «затоваренности». По данным Центра аналитики «Бюллетень Недвижимости», в 2015 году строителями было представлено 4,4 млн кв. метров нового жилья (включая очереди в проектах, выведенных ранее), что почти на четверть меньше, нежели годом ранее (5,5 млн кв. м.).«Застройщики сократили объемы новостроек не только по отношению к ажиотажному 2014 году, но и по сравнению с «безмятежным» 2013-м – примерно на 10%», – отмечают аналитики.

По информации городского Комитета по строительству в прошлом году в Санкт-Петербурге и в ближайших пригородах было введено в эксплуатация 3,03 млн кв. м жилья (112,2% от запланированного объема) По сравнению с 2014 годом, когда было сдано 3,3 млн кв. м, общий показатель упал на 7,1%.

Больше всего ввели жилья в 2015 году в Выборгском районе — 407,51 тыс. кв. метров, на втором месте Приморский район — почти 351 тыс. «квадратов». Третий в списке лидеров - Московский район: здесь построили около 279 тыс. кв. метров.

Ипотека устояла

В первые месяцы 2015 года участники рынка боялись «дефолта» ипотеки, ведь доля сделок с привлечением кредитов в новостройках обычно составляет не менее 50% от общего объема реализации. После того как в декабре 2014 года Центробанк резко взвинтил ключевую процентную ставку с 10,5 до 17,0%, продажи упали до единичных. Ситуацию спасло российское Правительство оперативно разработав и запустив с 1 марта механизм субсидирования ипотеки. Программа изначально рассчитанная на год проявила себя хорошо, а главное - быстро снизила ипотечные ставки.

Стоимость банковских займов в течение года заметно снизилась. Если в начале 2015-го средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 15,8% годовых, то в ноябре этот показатель упал до 13,3%. Для сравнения, в 2014 году средний кредит выдавался под 12,4% годовых. Безусловно в 2015 году объем выданных жилищных кредитов снизился в сравнении с предыдущим — примерно на 35%. По словам Ольги Трошевой (руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»), во втором полугодии 2015-го доля сделок по ипотеке превысила «докризисную» и составила не менее 60% в продажах новостроек.

Сюрпризы «власть предержащих»

И так нелегкий для строительного бизнеса период еще более осложнился неожиданными инициативами федеральных и местных властей. Стоит отметить, что некоторые экономические и политические решения российского правительства только лишь повысили затраты строителей. Например, поправки в законодательство о грузоперевозках (ограничение нагрузки на ось фуры), вступившие в силу в июле 2015 года, почти в два раза подняли стоимость перевозки стройматериалов.

А воплощенная в жизнь идея федералов - ужесточить требования к страховым компаниям, страхующим гражданскую ответственность застройщиков, едва не обрушила рынок осенью. С 1 октября минимальный размер собственных средств таких страховых компаний подняли до 1 млрд. рублей. В стране этим требованиям соответствовали лишь 19 страховых организаций. Причем только пять из них имели желание и возможности страховать стройки. В итоге в октябре 2015-го не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия (ДДУ). В дальнейшем Центральный банк расширил круг аккредитованных страховщиков, но напряжения это не сняло. Участники рынка утверждают, что если правила игры в ближайшее время не изменятся, то к весне 2016-г. «первичке» будет угрожать коллапс.

Собственными непопулярными «ноу-хау» отметилась и местная власть. Осенью Смольным были озвучены новые Правила землепользования и застройки, ограничившие высоту жилых домов в 40 метров, и снизившие коэффициент использования территории (КИТ) для высотных многоэтажек с 2,3 до 2,0. Добавим, что от показателя КИТ зависит количество квадратных метров, которые можно построить на участке. Чем меньше этот показатель, тем ниже прибыль девелопера. Результатом нововведения может стать отказ застройщика от реализации того или иного проекта в конкретной локации или его пересмотр с целью увеличения цены квартир. Ожидается, что ПЗЗ в том или ином виде будет подписан губернатором Полтавченко в апреле 2016-го.

Ожидаемо не вызвала восторга у строителей и идея Правительства Северной столицы о безвозмездной передаче в городскую казну 10% квартир в сданных домах. Жесткая политика вовлечения застройщиков в финансирование строительства социальных объектов рядом с жилыми комплексами, проводимая властями города уже не первый год также неоднократно вызывала критику со стороны представителей строительного бизнеса. Количество выкупленных или поменянных в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги» объектов у застройщиков в 2015 году вновь оказалось недостаточно, для того, чтобы покрыть высокий спрос на детские садики и школы в локациях интенсивной застройки Мурино, Шушары или Парнас.

Спрос скорее жив...

2015 год стал непростым для всех сегментов жилой недвижимости Северной столицы. В сравнении с 2014 годом заметно снизился объем продаж на первичном рынке. Причем наибольшее снижение наблюдалось в 1-м полугодии, во втором же спрос понемногу, но стал расти. Всего в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах было продано около 3,5 млн. кв.м. Для сравнения – в 2014 году эти показатели превысили пять миллионов квадратных метров, а в 2013-м составили около 3,8 млн. «квадратов».

«В то же время, важно отметить, что снижение продаж произошло на фоне высокого спроса на жилье в 2014 году (особенно если судить по «лихорадочным» ноябрю и декабрю), и касается в основном покупок «инвестиционного» жилья. Высокий уровень спроса сохранялся за счет так называемого «масс-маркета» и обусловлен развитием ипотеки с государственной поддержкой. Об этом свидетельствует значительный рост доли сделок по ипотеке. В целом, сохранение спроса на уровне 2013 года, когда рынок был в стадии роста, - очень хороший показатель для кризисного года» - комментирует Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International (СПб). С аналитиками солидарны в оценках и сами застройщики. По словам Надежды Калашниковой (компания «Л1»), продажи в 2015 году можно сравнить с докризисным периодом: «В прошлом году мы сдали в эксплуатацию сразу несколько домов, а в условиях финансовой нестабильности в стране именно готовая недвижимость пользуется повышенным спросом как наименее рискованная сделка. Так что квартиры продавались активно. На 2016 год у нас запланированы к вводу в эксплуатацию еще несколько корпусов в ЖК «Звездный», ЖК «Премьер Палас», ЖК «Лондон Парк» и ЖК «Маршал», поэтому мы надеемся, что объем продаж как минимум сохранится».

Структура спроса в 2015 г. не претерпела существенных изменений, по-прежнему львиная доля покупок совершалась в категориях «эконом» и «комфорт».

К концу года на «эконом» пришлось 67,4% от общего количества сделок, на «комфорт-класс» – 20,7%. Объекты «бизнес-класса» и выше были интересны для 11,9% покупателей. Кстати, спрос на верхние сегменты «первички» («бизнес» и «премиум») также вырос в сравнении с 1-м полугодием 2015 г.: на конец II квартала данный показатель не превышал и 5%, а в III квартале составлял уже 15,2%.

Из приведенной таблицы видно, что на «масс-маркет» («эконом» и «комфорт») в течение года приходилось 85 - 96% от всего реализованного жилья.

С учетом соотношения «цена/качество/инфраструктура» в массовом сегменте традиционно были успешны районы - «спальники» с хорошей транспортной доступностью и пешеходной доступностью станций метро. По объему спроса в лидеры в 2015 году вышли Приморский, Красносельский, Невский, Выборгский, Красногвардейский и Калининский районы. На эти локации пришлось порядка 70% от общего объема жилья, проданного за 2015 году. Стоит упомянуть, что в предместьях Петербурга с высокой плотностью застройки и интенсивными темпами ввода новостроек (Мурино, Парнас и Кудрово) спрос заметно упал в связи с переизбытком предложения. На новостройки Мурино, кстати, приходится до 40% всех предложений в пригородной территории.

Как отметили аналитики, в массовом сегменте наибольший объем сделок совершался с квартирами в жилых домах, находящихся на нулевой стадии строительной готовности (подготовка котлована, забивка свай и проч.) – в среднем 30-45%.

По словам участников рынка — специалистов компании «Л1», приоритетом у покупателей пользовались строящиеся объекты в обжитых районах Санкт-Петербурга, а также квартиры в уже сданных домах с качественной новой инфраструктурой.

Что ждет рынок в 2016 году?

Прогнозы экспертов

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

«Объем вновь анонсированных проектов на рынок в нынешнем году будет меньше, чем в 2015. По итогам прошлого года выведено около 4,5 млн. кв. метров нового жилья, а в 2016 году можно прогнозировать порядка 3,6-3,8 млн. «квадратов». Если не произойдет новых негативных изменений в экономике, вероятно, что в 2016 году объем спроса на первичном рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны останется на уровне 2015 года. Объем продаж в квартал составит от 800 тыс. до 1 млн. кв. метров строящегося жилья, а за год примерно 3,6- 3,8 млн. кв. метров.

В 2016 году рынок увидит ряд новых, интересных проектов в различных сегментах жилой недвижимости. Ожидаются анонсы от крупных застройщиков как в городе – на Ржевке, в Московском, Василеостровском и в Пушкинском районах, так и в области – во Всеволожском районе (Новосаратовка и Порошкино). На рынок также будут выводиться и новые очереди проектов, которые уже находятся в реализации.

Серьезный рост среднего «ценника» на квадратный метр мы вряд ли увидим 2016 году, этот показатель скорее всего останется стабильным. При этом стоимость жилья в отдельных популярных локациях может немного подрасти».

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International (С-Петербург):

«Вероятная общая стагнация рынка в 2016 году прежде всего может привести к снижению объема нового предложения, а также к продолжению серии банкротств строительных компаний. По нашим оценкам, в 2016 году объем вывода в продажу нового жилья может снизиться на 20-30% относительно 2015 года. При сохранении программы государственной поддержки ипотечного кредитования мы прогнозируем достаточно стабильный спрос на первичное жилье на уровне 3-3,5 млн. кв. метров в год — это показатели 2012-2013 гг.».

Откровения застройщиков

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

«В 2016 году мы запланировали к сдаче сразу несколько объектов. Уже в ближайшее время завершатся работы на второй и третьей очередях жилого комплекса «Звездный» в Московском районе. Объект расположен в шаговой доступности от метро «Звездная», в районе с развитой торговой, социальной и транспортной инфраструктурой.

Еще один интересный объект, который будет введен в эксплуатацию в первом полугодии – вторая очередь ЖК «Премьер Палас» на Петроградской стороне. Это комплекс востребованного сегодня «бизнес-класса» расположен недалеко от метро «Чкаловская» на берегу Малой Невки. Одним из главных достоинств квартир являются уникальные видовые характеристики.

Также на 2016 год намечены к вводу в строй первые очереди в ЖК «Маршал» в Калининском районе и в ЖК «Лондон Парк» в Выборгском. Сегодня здесь можно приобрести жилье по очень выгодным ценам».