Экономический кризис всегда оборачивается проблемами на строительном рынке. В числе банкротов могут оказаться даже те компании, в надежности которых еще вчера ни у кого не было сомнений. Как может защитить себя покупатель жилья? Как удостовериться в финансовой состоятельности застройщика?
С 2005 года в России действует федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…». За минувшие годы он неоднократно корректировался, то, становясь более выгодным для застройщиков, то, наоборот, чрезмерно защищая клиентов рынка в ущерб строительной отрасли. Впрочем, сегодня речь о другом. Как показал текущий экономический кризис, договор долевого участия – вовсе не панацея от финансовых рисков.
Минусы «долевки»
Как раз именно строительство на средства дольщиков в ряде случаев может создавать эффект пирамиды, когда те, кто уже приобрел строящееся жилье, оказываются в зависимости от темпа притока новых клиентов.
По данным портала БН, за последние два года в Петербурге признаны банкротами более 20 компаний, работавших по договорам долевого участия. Порядка 8 тысяч дольщиков в настоящее время судятся за право получить свое жилье.
В центре скандальных событий оказались такие известные компании как ГК «Город», «Петротрест», ТД «Сигма», «ПСК «Импульс» и другие – в отношении них поданы иски о банкротстве.
Одно из слабых мест долевого строительства состоит в том, что застройщики, использующие этот механизм, могут тратить деньги, привлеченные в рамках одного проекта, на возведение другого. Так, по цепочке, в случае кризиса, и возникают проблемы.
Ведутся разговоры о том, что неплохо бы обязать застройщиков иметь отдельный счет на каждую новую стройку, но законодательного отклика такие предложения пока не нашли. Некоторые чиновники предлагают вообще отменить «долевку», но тогда развитие первичного рынка, считают эксперты, попросту остановится.
Где взять денег?
На самом деле, по своей сути схема долевого строительства довольно эффективна. Благодаря этому механизму, средства дольщиков можно привлекать уже с самого начала реализации проекта, что позволяет удерживать цену квадратного метра на минимальном уровне.
Однако если строительная компания полагается только лишь на деньги клиентов, она оказывается в зоне повышенного риска и чересчур сильно зависит от ситуации на рынке, которая по определению изменчива. Поэтому необходимо привлекать дополнительные денежные ресурсы.
«Финансирование девелоперских проектов может иметь три источника: собственные средства компании, продажи и привлеченные кредиты», – объясняет Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». По его словам, для того чтобы рынок стал более цивилизованным, использование средств дольщиков должно быть сведено к минимуму. Но полностью отказываться от «долевки» нельзя: если развиваться только на собственные и заемные средства, стоимость квартир на первичном рынке может вырасти на 30-40%.
Проектное финансирование: в связке с банком
Удобно ли строить на заемные средства? Для кредитования строительных проектов на рынке традиционно используется механизм проектного финансирования: банк дает средства на стройку, а обеспечением по долгам служат генерируемые проектом денежные потоки. При этом банк и строительная компания фактически делят риски между собой.
«Возводить объекты на кредитные средства – нормальная общемировая практика. Проектное банковское финансирование позволяет компании быть более устойчивой на рынке и не зависеть от средств дольщиков. В этом случае застройщик уверен, что у него будет возможность завершить проект независимо от внешних обстоятельств. Для покупателя же наличие проектного финансирования является дополнительной гарантией того, что дом будет достроен», – считает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development.
Есть ограничения…
Но, к сожалению, проектное финансирование в период экономического кризиса становится довольно дорогим инструментом. По словам Арсения Васильева, раньше привлекать средства можно было по ставке 8-11% годовых, теперь – минимум под 20%.
С другой стороны, и кредитная организация станет сотрудничать далеко не с каждым застройщиком.
Как отмечает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», проектное финансирование требует высокой степени включенности банка на протяжении всего процесса реализации девелоперского проекта. Оно подразумевает высокие требования к компании-заемщику, предполагает дополнительные издержки с обеих сторон, а также жесткий контроль строительства со стороны кредитора. Но на это, разумеется, готов не каждый застройщик. Поэтому, по ее словам, лишь единицы строительных компаний прибегают к данной схеме.
Некоторые эксперты даже считают, что при неумелом использовании проектное финансирование может «потопить» строительную компанию. «При столь сложной экономической ситуации возрастает цена ошибки, которая может возникнуть не только при расчетах денежных потоков и выплат процентов банку, но и, скажем, при неправильном позиционировании объекта, что ведет к отсутствию спроса. Ведь деньги отдавать инвестору все равно придется», – предупреждает Алексей Герасимов, руководитель архитектурно-планировочного отдела экспертного бюро «Сперанский».
В ожидании нового
В ближайшее время на первичном рынке могут появиться и другие инструменты финансирования стройки. Так, Министерство строительства РФ подготовило пакет поправок в ФЗ №214. Одна из новаций предлагает введение нового механизма банковского финансирования. Суть его в следующем. Застройщик заключает соглашение с банком, и тот открывает специальные счета для покупателей квартир в данном жилом комплексе. Деньги хранятся на них до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию (что исключает риски), а строительство объекта финансируется за счет кредита, выданного банком по ставке более низкой, чем при классическом проектном финансировании.
Впрочем, данная схема тоже не защитит от возможного банкротства строительной компании. Кроме того, в случае краха застройщика дольщик получит не квартиру, а деньги со счета, за пару лет серьезно подъеденные инфляцией. Выигрывает тут, главным образом, банк, привлекающий фактически бесплатные средства на депозит.
Малоэтажка: разумные объемы
Получается, на сегодняшний день самый безопасный и для застройщика, и для покупателя вариант – если объект возводится на собственные средства строительной компании. Однако позволить себе такую роскошь мало кто может, слишком дорого стоит запуск и строительство многоэтажного жилого комплекса.
Зато, скажем, на рынке малоэтажного жилья, где объемы застройки относительно невелики, финансирование проектов из собственных средств может быть весьма действенным решением.
Так, например, эстонская компания Тареал, возводящая жилой район «Ванино» под Петербургом, использовала собственные средства для покупки земли и начального этапа строительства. Затем, в период обеспечения района инженерными сетями, было подключено финансирование за счет дольщиков. По словам Порох Романа-руководителя по маркетингу компании Тареал в настоящее время в проект вновь инвестируется несколько сотен миллионов, чтобы ускорить сдачу первого квартала жилых домов.
При выборе недвижимости в пригороде следует трезво оценивать объемы застройки, заявленные девелопером. Если компания одновременно ведет несколько проектов и, не закончив начатые, время от времени запускает новые, это, безусловно, может свидетельствовать о финансовой неустойчивости всей системы.
Впрочем, это правило актуально как для загородного рынка малоэтажных объектов, так и для городского рынка многоэтажек.