В 2014 году на рынке элитного жилья наметилась новая тенденция: более половины состоятельных покупателей отдали предпочтение квартирам в новостройках, а не покупке недвижимости на вторичном рынке. Какие факторы способствуют этому, проанализировали эксперты Корпорации «Баркли». (Москва)
За период с января по октябрь этого года 55% покупателей элитной недвижимости приобрели квартиры на первичном рынке, а 45% - на вторичном. Год назад это соотношение было прямо противоположным. Что повлияло на изменение структуры спроса?
Разнообразие предложения на рынке
Искать квартиры на вторичном рынке в предыдущие годы покупателей заставлял дефицит предложений жилья в новостройках, так как после кризиса 2008 года темпы строительства элитного жилья замедлились. Однако в 2013-2014 годах ситуация изменилась: девелоперы вывели на рынок более двух десятков новых объектов. В результате, летом этого года продажи жилья в столице одновременно велись в 65 объектах элит и премиум-класса – как уже готовых, так и находящихся на начальном этапе строительства. При этом совокупный объем предложения составил более 2,5 тыс. квартир и апартаментов. Вторым важным фактором стала обширная география застройки. Покупатели получили возможность выбирать квартиры в различных местах, удобных для их проживания – как в ЦАО, так и прилегающих к нему территориях, например, Донском районе, Раменках.
Высокая инвестиционная привлекательность новостроек
При равных условиях цена квадратного метра в строящемся доме ниже, чем на вторичном рынке в домах этой же категории, и расположенных в том же районе. Во многом это связано с тем, что купив готовую квартиру, в нее можно въехать сразу, тогда как новое жилье приходится ждать 1—2 года. Однако для многих покупателей элитной недвижимости фактор времени не является решающим.
«Согласно нашим исследованиям, около 80% покупателей дорогого жилья приобретают его для проживания своей семьи, - говорит коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. - При этом подавляющее большинство из них уже имеют в собственности элитную недвижимость. Таким образом, скорость покупки, которая часто важна при приобретении первой квартиры, не играет для них важной роли. Состоятельные покупатели готовы ждать, когда будет построен комплекс, соответствующий их представлениям об уютном и комфортном жилье.
При этом покупка квартиры на начальном этапе позволяет сэкономить 15-25%. При среднем бюджете покупки элитной недвижимости в $2,2 млн это составляет $330-550 и более тыс., что является существенной экономией и для респектабельных клиентов.
По сравнению с жильем, купленным на вторичном рынке, квартиры в новостройках быстрее растут в цене, и обладают высоким инвестиционным потенциалом. Своевременная покупка недвижимости в перспективном элитном жилом комплексе с последующей ее продажей в среднем может принести 30-40% прибыли за один-два года. А в некоторых особенно привлекательных проектах, расположенных в самых престижных районах столицы, доходность может быть еще выше. Таким образом, инвестирование в элитную недвижимость на начальном этапе считается одним из наиболее эффективных способов сохранения и приумножения капитала. «Так, в нашем новом строящемся жилом комплексе Barkli Residence средняя цена со стартовой стадии (котлован) до стадии монтажа средних этажей комплекса уже увеличилась на 15%, - рассказывает Екатерина Фонарева. - При этом по отдельным квартирам, например, небольшим однокомнатным и двухкомнатным, количество которых у нас в комплексе ограничено, рост цен составил до 25%. И это не предел. Общий ожидаемый рост цен в проекте за период строительства – порядка 30-35%».
Рост качества строительства и систем инженерии
Появление новых технологий влечет за собой постоянное повышение уровня комфортности жилья и моральное устаревание домов, построенных ранее. То, что в начале 2000-х годов казалось недоступной роскошью, сегодня является обязательными атрибутами элитной недвижимости. Это гараж в подземном паркинге с возможностью попадания туда прямо из лифта, совершенное оборудование для водоочистки и создания микроклимата, новейшие системы безопасности и многое другое. Так как процесс совершенствования технологий и материалов происходит постоянно, любая квартира, построенная даже несколько лет назад и купленная на вторичном рынке, будет проигрывать новостройке по качеству строительства и инженерии. При этом самый дорогой ремонт, проведенный в квартире ее новым собственником, не сможет изменить планировочные решения и внутренние коммуникации здания.
Оптимальная площадь квартир в новостройках
Площадь квартир в элитных комплексах раньше начиналась от 80-100 кв.м. Поэтому купить жилье меньшей площади в домах, построенных 5-10 и более лет назад, невозможно. Сделать это можно только на первичном рынке в новых ЖК. В 2013-2014 годах начались продажи сразу в нескольких комплексах, минимальная площадь квартир в которых не превышает 65 метров. Например, в ЖК Barkli Residence предусмотрены квартиры площадью 43,7 кв.м. «Спрос на компактные квартиры в последние годы значительно вырос», - отмечает Екатерина Фонарева. – Сегодня покупатели стремятся рационально использовать каждый метр, и не хотят переплачивать за покупку и последующее обслуживание «лишних площадей».
Наличие квартир с готовой отделкой
До недавнего времени нежелание тратить время, силы и деньги на ремонт квартиры в новостройке, сдаваемой «в бетоне», становилось решающим фактором при выборе жилья в пользу покупки на вторичном рынке. Но в последние годы девелоперы стали предлагать все больше объектов с готовой отделкой. Пока их доля на рынке составляет 20-25%, но с каждым годом она увеличивается. Готовая отделка от лучших застройщиков включает в себя полный комплекс черновых и чистовых работ с разводкой всех инженерных систем. Так, в строящемся ЖК Barkli Residence покупатели получают жилье с финишными отделочными материалами (пол, стены, потолок, межкомнатные двери, встроенный свет), встроенной кухней с сантехникой и бытовой техникой, санузлы с сантехническим оборудованием. Все, что остается сделать для комфортного проживания – это приобрести мебель и декоративные элементы интерьера. Кроме того, покупатель может выбрать вариант будущего дизайна своей квартиры еще на этапе строительства. Это невозможно при покупке квартиры на вторичном рынке: найти жилье, оформленное в полном соответствии со вкусами нового взыскательного хозяина очень сложно. Таким образом, покупатели квартир на вторичном рынке и в элитных новостройках с готовой отделкой поменялись ролями. Если первым в итоге приходится делать ремонт «под себя», то вторые избавлены от этой необходимости.
«Много лет назад покупка квартиры в новостройке на начальном этапе считалась рискованным мероприятием, - резюмирует Екатерина Фонарева. – Это было связано с недоверием к девелоперам и непредсказуемостью результатов строительства. Однако сегодня эти факторы оказывают все меньшее воздействие на покупателей. Крупные добросовестные застройщики имеют в своем активе большое количество успешных реализованных проектов. Построенные ими дома можно увидеть и оценить их качество. Поэтому многие состоятельные покупатели делают свой выбор в пользу новостроек, и процент таких сделок будет продолжать расти. Что касается покупок на вторичном рынке, то значительная их часть совершается теми, кто хочет иметь квартиру в конкретном микрорайоне или даже доме. В условиях, когда в самом центре Москвы осталось очень мало участков под застройку, стоимость некоторых знаковых объектов летом этого года повысилась до $50 тыс. за кв.м. Это превышает среднерыночный уровень цен на элитную недвижимость более чем в 2 раза».
Это только статистика по Москве, но в Санкт-Петербурге прослеживаются аналогичные тенденции