Поправки в 214-ФЗ вступят уже через месяц и способны навсегда изменить расстановку сил на рынке строящейся недвижимости. Застройщики в основном к переменам относятся философски: будет что будет, хотя многое непонятно. Особенно много вопросов вызывает создание компенсационного фонда.
Пакет поправок к 214-ФЗ вступит в силу в следующем году, часть уже с 1 января 2017 года. Смысл этих нововведений, как уверяют чиновники и депутаты, сделать работу застройщиков более прозрачной, обезопасить дольщиков от мошенников и появления долгостроев.
Что за фонд
Застройщиков абсолютно не смущают новые правила открытости, размер уставного фонда и прочие нововведения, которые они называют «чисто техническими». А вот появление компенсационного фонда — вызывает много вопросов.
Помнится, в прошлом году, когда ЦБ «прикрыл» многочисленные конторки, которые занимались дешевым страхованием ответственности застройщика, - на рынке был шок. Как дальше жить, как привлекать деньги дольщиков, не знали многие застройщики, привыкшие к тому, что страхование стало пустой формальностью, обильной кормушкой для небольших страховых компаний и их владельцев. Теперь страхование ответственности застройщика признано на самом верху (где в свое время инициировали этот механизм, уверяя, что оно позволит обезопасить дольщиков от долгостроев) ошибкой, а на его сладкое место должен прийти компенсационный фонд, в который будут «скидываться» все застройщики.
«Немного смущает в данных поправках - не регламентированный механизм работы компенсационного фонда, непонятный объем его полномочий, неясные цели и задачи. Также вводит в заблуждение информационный вакуум по данной теме. Сейчас конец ноября, а никто толком не владеет информацией о том, как все это будет работать после Нового года», - делится своими мыслями исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова уверена, что создание компенсационного фонда – отнюдь не панацея. «Хотя размер отчисления – не более 1% от стоимости строительства дома,(непонятно, кстати, входит ли в нее стоимость инженерии и земли), – кажется незначительным, в пересчете на «живые» деньги сумма будет немаленькой для отдельного застройщика и явно недостаточной для того, чтобы достроить все проблемные объекты. Цель создания фонда – возмещение потенциальных убытков, которые могут возникнуть по вине недобросовестного застройщика», - говорит она. Однако есть несколько нюансов. Во-первых, процедура получения денег обманутыми дольщиками не прописана. Во-вторых, аналогичные фонды уже существуют, например, в сфере туризма. Однако на практике при возникновении нештатной ситуации получить компенсацию сложно, да и денег на всех обманутых не хватает. В-третьих, сейчас для защиты интересов покупателей существует механизм страхования, который по ряду причин не работает. «И гарантии, что новая схема будет лучше страхования, нет», - резюмирует Надежда Калашникова.
Философски к созданию компенсационного фонда относится помощник генерального директора «Колтушской Строительной Компании»Николай Кычёв. «Создание компенсационного фонда — конечно, не панацея от проблем рынка недвижимости, однако радует, что рынок развивается, законодатель пытается нащупать его слабые места и облегчить работу застройщикам, защищая при этом дольщиков».
Управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич уверен, что компенсационный фонд сможет выполнять свою роль и не допустить появления долгостроев и недостроев, поскольку средства, которые можно будет аккумулировать в этом фонде, не такие уж маленькие (отчисления на страхование гораздо меньшие). «А банкротства застройщиков, к счастью, не каждый день случаются. Большинство наших коллег – профессионалы, которые много лет успешно работают на рынке долевого строительства», - добавляет он.
Ради дольщиков
Как всегда, все поправки делаются ради дольщиков, чтоб их средства не перетекали в карманы хитроумных бизнесменов, не выполняющих своих обязательств по строительству. За 12 лет действия этого закона он поправлялся 15 раз и скорее всего последние нововведения не последние. Проблема заключается в том, что обычно за «улучшение» 214-ФЗ приходится платить самим дольщикам. «Пока нет ясности в части работы компенсационного фонда, можно вынести предположение о незначительном увеличении стоимости квадратного метра, всего на 2 -3%. Прогнозировать точнее на данный момент сложно», - говорит Николай Урусов.
Надежда Калашникова также уверена, что нововведения в 214-ФЗ могут больно ударить как по застройщикам, так и по покупателям. И не только из-за не до конца понятной роли компенсационного фонда. «Привлекать средства граждан в долевое строительство можно будет только посредством банковских эскроу-счетов. Фактически это депозит, где деньги покупателя хранятся до момента передачи ему квартиры. То есть использовать их для проведения работ застройщик не может. Следовательно, компаниям для осуществления работ придется привлекать заемные деньги, которые стоят дороже. Естественно, разница будет переложена на плечи покупателей», - отмечает она.
В компании «ЛенСтройГрад» уверены, что сами поправки в 214-ФЗ не смогут серьезно повлиять на себестоимость проектов и стать причиной повышения стоимости для покупателей. «Конечно, можно повысить стоимость, объяснив это возросшими требованиями 214-ФЗ, но это скорее всего приведет к уменьшению объемов продаж или «уходу» клиента к конкурентам», - отметили в компании.
Момент истины
В январе 2017 года новые дольщики уже начнут жить по обновленному 214-ФЗ, застройщикам придется приспосабливаться к новым правилам игры и, как показывает практика, они довольно быстро способны адаптироваться к новым реалиям. При этом каждый год армию обманутых дольщиков пополняет новое «пушечное мясо».